Konut veya çatılı işyeri vasfındaki bir taşınmazı satın alan kişilerin karşılaştığı en temel ve karmaşık uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın içerisinde mevcut bir kiracının bulunmasıdır. Kiracılı bir gayrimenkulü devralan mülk sahipleri, mülkiyet hakkına dayanarak taşınmazı diledikleri an kullanabilecekleri yanılgısına kapılabilmektedir. Oysa Türk hukuku kiracıyı koruma gayesiyle tahliye süreçlerini son derece sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlamıştır. İşte tam bu noktada Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi devreye girmekte ve sürecin kaderini doğrudan tayin etmektedir. Gayrimenkulü edinen yeni malikin, yasanın aradığı bildirim ve dava sürelerine riayet etmemesi, tahliye davasının esasına dahi girilmeden usulden reddedilmesine yol açmaktadır. Bu tür usuli bir hata ise yeni malike en az bir kira yılı boyunca taşınmazı kullanamama gibi telafisi güç zararlar doğurmaktadır.
Hukuk düzenimiz kiracı ile yeni malik arasındaki dengeyi Türk Borçlar Kanunu kapsamında hassas kurallarla tesis etmiştir. Taşınmazı devralan yeni malik, önceki malik ile kiracı arasında akdedilmiş bulunan kira sözleşmesinin kendiliğinden yasal tarafı haline gelir. Bu durum kanunun emredici nitelikteki halefiyet ilkesinden kaynaklanmaktadır. Halefiyet gereğince yeni malik, kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarını üstlenmiş sayılır. Bununla birlikte yasa koyucu, kendi barınma veya mesleki faaliyet ihtiyacı ortaya çıkan yeni mülk sahibini büsbütün korumasız bırakmamıştır. Kanun koyucu yeni malike, mülkiyet hakkına dayalı olarak kira akdini sonlandırma imkanı tanımış fakat bu hakkın kullanımını kesin hak düşürücü sürelere tabi tutmuştur. Dolayısıyla taşınmaz satın alınır alınmaz yapılacak ilk hukuki değerlendirme, Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi hesaplaması olmak zorundadır.
Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Yasal Dayanağı
Gayrimenkul hukukunda yeni iktisap sebebiyle tahliye müessesesi Türk Borçlar Kanunu bünyesinde özel bir maddede tanzim edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 351 hükmü şu şekildedir: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Görüldüğü üzere yasa maddesi yeni malike iki farklı alternatif sunmaktadır. Bu alternatiflerin her biri kendine özgü süreler ve usuli şartlar ihtiva eder.
Kanun maddesinin lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere yeni malik dilerse taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren altı aylık süreyi bekleyebilir, dilerse eski malik ile yapılan sözleşmenin bitimini esas alabilir. Her iki hukuki yol bakımından da Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi titizlikle gözetilmek zorundadır. Bu iki yoldan hangisinin daha avantajlı olduğu ise somut olayın özelliklerine ve kira sözleşmesinin başlangıç ile bitiş tarihlerine göre tespit edilmelidir. Yanlış hukuki yolun seçilmesi veya sürelerin birbirine karıştırılması davanın reddedilmesiyle sonuçlanır. Yargıtay uygulaması da bu iki seçimlik hakkın kanunun aradığı koşullar dairesinde kullanılması gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.
Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi ve Bir Aylık İhtar Şartı
Birinci seçimlik hak çerçevesinde yeni malikin iktisap tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilmesi, mutlak bir ön şarta bağlanmıştır. Bu ön şart, taşınmazın tapuda devralındığı tarihten itibaren başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesidir. Uygulamada en sık düşülen ölümcül hata, bir aylık sürenin ihtarnameyi notere verme süresi olarak algılanmasıdır. Oysa yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince bu ihtarname, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bizzat tebliğ edilmiş olmalıdır. İhtarnamenin notere süresi içinde verilmiş olması yeterli sayılmamakta, tebligat parçasının kiracının eline ulaştığı tarih esas alınmaktadır.
Tebligatın bir aylık sürenin dolmasından sonra kiracıya ulaşması durumunda, yeni malik altı aylık sürenin bitimine dayanarak tahliye davası açma hakkını tamamen yitirir. Bu gecikme sonradan telafi edilemez bir usul eksikliğidir. Yasa koyucu bu süreyi kesin ve hak düşürücü nitelikte kabul etmiştir. Dolayısıyla mahkeme hakimi, davalı kiracı bu hususu ileri sürmese dahi bildirimin süresinde ulaşıp ulaşmadığını kendiliğinden denetlemek zorundadır. İhtarnamede taşınmazın yeni malik tarafından satın alındığı, kimin ne amaçla ihtiyacı olduğu ve yasal süre sonunda taşınmazın boşaltılması gerektiği açıkça belirtilmelidir. Böylece Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi birinci yol bakımından geçerli biçimde işletilmiş olur.
Altı Aylık Bekleme Süresi ve Dava Açma Zamanı
İhtarname bir aylık süre içinde kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildikten sonra, yeni malik derhal dava açamaz. Yasa koyucu kiracının yeni bir kiralık yer bulabilmesi amacıyla altı aylık bir koruma ve intibak süresi öngörmüştür. Bu altı aylık süre, ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten değil, taşınmazın tapuda iktisap edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Altı aylık süre henüz dolmadan açılacak bir tahliye davası, dava şartı yokluğu sebebiyle erken açılmış dava niteliğinde kabul edilir ve reddedilir. Bu nedenle yeni malik dava tarihini tayin ederken gün hesabı yapmalı ve sürenin tam olarak dolmasını beklemelidir.
Uygulamada uzun yıllar boyunca altı ay dolar dolmaz davanın hemen açılması gerektiği veya altı ayın bitiminden itibaren bir ay içinde davanın açılmasının zorunlu olduğu yönünde hatalı yorumlar yapılmıştır. Oysa güncel yüksek mahkeme içtihatları bu konuya nihai bir açıklık kazandırmıştır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1060 Esas, 2025/1497 Karar sayılı ve 11.03.2025 tarihli güncel ilamında bu husus net bir biçimde karara bağlanmıştır. Yüksek Mahkeme kararında, taşınmazı edinen yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarnameyi tebliğ ettirmesi kaydıyla altı aylık sürenin dolmasından sonra tahliye davası açabileceğini hüküm altına almıştır. Aynı kararda davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının şart olmadığı, mevcut kira sözleşmesinin dönem sonuna kadar davanın ikame edilmesinin mümkün bulunduğu açıkça belirtilmiştir. Bu emsal içtihat göstermektedir ki Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi altı aylık sürenin bitimiyle başlar ve kira sözleşmesi dönem sonuna kadar devam eder. Ancak hak kayıplarını engellemek ve kiracının durumu sürüncemede bırakmasını önlemek adına altı ay dolar dolmaz yasal sürecin derhal başlatılması her zaman en sağlıklı yoldur.
Kira Sözleşmesinin Süresine Dayanarak Dava Açma Yolu
Yeni malikin önündeki ikinci yasal yol, Türk Borçlar Kanunu madde 351 fıkra 2 hükmünde düzenlenen sözleşme sonuna dayalı tahliye hakkıdır. Bu tercihte yeni malik, önceki malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin bitiş tarihini bekler. Sözleşme süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde doğrudan tahliye davası açılabilir. Bu yola başvurulabilmesi için gayrimenkulün satın alındığı tarihte kiracıya bir aylık bildirim gönderme zorunluluğu kanunen aranmamıştır. Yani yeni malik taşınmazı edindiğinde hiçbir ihtarname göndermemiş olsa dahi, eski kira sözleşmesinin süresi bittiğinde dava hakkını kullanabilir.
Burada önemle vurgulanmalıdır ki, şayet sözleşmenin bitimine çok az bir zaman kalmışsa bu ikinci yol yeni malik için çok daha hızlı bir tahliye imkanı sunar. Örneğin taşınmaz satın alındığında mevcut kira kontratının bitmesine sadece iki ay kalmışsa, yeni malikin altı ay beklemesine lüzum kalmaz. Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile taşınmazın tahliyesi istenebilir. İşte bu stratejik tercih tamamen Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi hesaplamasının doğru yapılmasına dayanır. Bununla birlikte sözleşme süresinin bitiminde dava açma yoluna gidilecekse, dava açma süresinin Türk Borçlar Kanunu madde 353 uyarınca uzatılması imkanı da değerlendirilmelidir.
Dava Açma Süresinin İhtarname ile Uzatılması Müessesesi
Kira hukukunda sürelerin uzatılması meselesi genel olarak Türk Borçlar Kanunu madde 353 hükmünde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu hüküm, kira sözleşmesinin bitimine dayanılarak açılacak tahliye davalarında yeni malik için muazzam bir usuli güvence teşkil eder. Yeni malik, kira dönemi sona ermeden önce veya en geç dava açma süresi olan bir aylık süre içinde kiracıya dava açacağına dair yazılı bir ihtarname tebliğ ettirirse, tahliye davası açma hakkını takip eden bir kira yılı boyunca muhafaza eder.
Söz konusu uzama mekanizması sayesinde yeni malik, bir aylık dar dava açma süresine sıkışıp kalmaktan kurtulur. İhtarname kiracıya ulaştığı anda, kanunun aradığı dava açma iradesi resmiyet kazanır ve yeni malik bir sonraki kira dönemi bitimine kadar dilediği vakit dava ikame edebilir hale gelir. Fakat altını çizmek gerekir ki bu uzama kuralı, sözleşme sonuna dayalı davalar bakımından geçerlidir. İlk yoldaki altı aylık sürenin başlamasını sağlayan bir aylık edinme ihtarı ile bu süre uzatıcı ihtarname hukuken birbirinden tamamen farklıdır. İki ihtar türünün birbirine karıştırılması sürecin tamamen kilitlenmesine sebep olabilir. Dolayısıyla Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi yürütülürken hangi yasal mekanizmanın işletildiği kusursuz biçimde saptanmalıdır.
İhtiyaç İddiasının Samimi Gerçek ve Zorunlu Olması Şartı
Yeni malikin tahliye davasını süresinde açmış olması, davanın kendiliğinden kazanılacağı anlamına gelmez. Süre şartı yalnızca davanın esasına girilebilmesi için aşılması gereken usuli bir eşiktir. Esas aşamasında mahkemenin araştıracağı en temel unsur, ileri sürülen konut veya işyeri ihtiyacının niteliğidir. Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması zorunludur. Henüz doğmamış, gerçekleşmesi şüpheli, gelecekteki muhtemel bir ihtiyaca dayanılarak tahliye kararı verilemez. Benzer şekilde sırf kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına kiraya verme amacı taşıyan davalar da samimi kabul edilmez ve reddedilir.
Yeni malikin kendi mülkiyetinde başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığı mahkemece etraflıca araştırılır. Şayet yeni malikin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde boş ve oturmaya elverişli başka bir konutu varsa, ihtiyacın zorunlu olmadığı kanaatine varılabilir. Ancak yeni malik halihazırda kirada oturmaktaysa, ev sahibi tarafından tahliye baskısı altındaysa veya sağlık ve iş durumu nedeniyle bu taşınmazda oturması gerekiyorsa ihtiyaç samimi kabul edilir. İşyeri ihtiyacında ise yeni malikin faal bir ticari faaliyetinin bulunması ya da somut hazırlıklar yapmış olması aranır. Bu şartlar titizlikle ispatlanamadığı takdirde, Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi tam olarak işletilmiş olsa dahi dava esastan reddedilecektir.
İhtiyacına Dayanılabilecek Kişilerin Kanuni Kapsamı
Türk Borçlar Kanunu madde 351 hükmü, yeni malikin sadece belirli şahısların ihtiyacı sebebiyle dava açabileceğini hükme bağlamıştır. Bu şahıslar kanun metninde sınırlı sayıda sayılmıştır. Buna göre yeni malik ancak kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için bu davayı ikame edebilir. Altsoy kavramı içerisine çocuklar ve torunlar; üstsoy kavramı içerisine ise anne, baba, büyükanne ve büyükbaba girmektedir. Evlatlık ve onun altsoyu da bu kapsamda değerlendirilir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler ise Türk Medeni Kanunu uyarınca nafaka yükümlülüğü bulunan veya vesayet altında olan kimselerdir.
Uygulamada sıklıkla yapılan vahim bir yanlış, kardeşin veya diğer akrabaların ihtiyacı gerekçe gösterilerek tahliye davası açılmasıdır. Yargıtay kararlarında açıkça belirtildiği üzere kardeş, yeni malikin altsoyu veya üstsoyu değildir. Yeni malikin kardeşine nafaka ödeme yükümlülüğü somut bir mahkeme kararıyla kanıtlanmadığı müddetçe, kardeşin konut ihtiyacı için bu dava açılamaz. Kardeş veya yeğen ihtiyacına dayanılarak açılan davalar aktif husumet veya yasal sebep yokluğu nedeniyle derhal reddedilir. Bu durum yeni malik için hem zaman hem de ciddi yargılama gideri kaybı demektir. Bu çerçevede Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi hesaplanırken ihtiyacın kanunda izin verilen şahıslara ait olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.
Dava Öncesinde Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Sürelere Etkisi
Kira uyuşmazlıklarında yargılama sistemimize getirilen en önemli yeniliklerden biri dava şartı arabuluculuk kurumudur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B hükmü uyarınca, kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu kılınmıştır. Bu düzenleme gereğince yeni malik, arabuluculuk sürecini tüketmeden doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açamaz. Şayet arabulucuya gidilmeden dava açılırsa, mahkeme davayı usulden derhal reddeder. Bu ret kararı yeni malike ciddi bir zaman kaybettirir ve hak düşürücü sürelerin kaçırılması riskini doğurur.
Arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılacağı hususu da sürelerle doğrudan ilintilidir. Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren altı aylık bekleme süresi dolmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurabilir. Ancak arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması üzerine düzenlenecek son tutanağın ardından dava açılmalıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre boyunca hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri durur. Bu durum yeni malik lehine büyük bir usul güvencesidir. Yine de arabuluculuk son tutanağı düzenlendikten sonra gecikmeksizin davanın açılması gerekir. Böylece Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi arabuluculuk kurumuyla koordineli bir biçimde yürütülmüş olur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İspat Usulü
Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm tahliye davalarına bakmakla görevli merci istisnasız Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılması halinde görevsizlik kararı verilir ve dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi ek süreler gerektirir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması hem keşif hem de tebligat süreçlerinin hızlanması açısından her zaman en isabetli yoldur.
Dava sürecinde ispat yükü tamamen davacı yeni malikin üzerindedir. İhtiyacın varlığı tanık beyanları, nüfus kayıtları, kira sözleşmeleri, işyeri açma ruhsatları, tahliye tehdidi içeren ihtarnameler veya doktor raporları gibi her türlü hukuki delille kanıtlanabilir. Mahkeme gerek görürse taşınmaz başında keşif icra eder ve mahallinde bilirkişi incelemesi yaptırır. Eğer yeni malik kirada oturduğunu iddia ediyorsa, ödediği kira bedellerine ilişkin banka dekontlarını ve kira sözleşmesini dosyaya sunmalıdır. Taşınmazın yeni malikin ihtiyaçlarına fiziksel olarak uygun olup olmadığı da denetlenir. Bütün bu yargılama aşamalarının sağlıklı ilerleyebilmesi için ilk adım olan Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi eksiksiz biçimde tamamlanmış olmalıdır.
Tahliye Sonrası Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Riski
Yeni malikin ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı tahliye ettirmesi, mülk sahibine taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf etme serbestisi tanımaz. Yasa koyucu kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek maksadıyla son derece caydırıcı bir yaptırım öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmüne göre; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz… Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Bu düzenleme yeni malikin iddia ettiği ihtiyacında samimi kalmasını teminat altına alır.
Tahliye davası neticesinde kiralananı boşaltan yeni malik, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl boyunca üçüncü bir kişiye kiraya veremez. Eğer yeni malik taşınmazı başkasına kiralarsa, eski kiracı açacağı tazminat davası ile en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hak kazanır. Haklı sebep kavramı ise ancak mücbir sebepler, yeni malikin iflası, ağır ekonomik çöküş veya zorunlu tayin gibi öngörülemeyen fevkalade hallerde kabul edilir. Sırf daha yüksek kira geliri elde etme arzusu asla haklı sebep sayılamaz. Bu sebeple malikler taşınmazı tahliye ettirmeden evvel ihtiyaçlarının devamlılığını iyi hesap etmelidir. Doğru yürütülen bir Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi operasyonu, bu tür ağır tazminat risklerinden de korunarak planlanmalıdır.
Sürelerin Kaçırılmasının Doğuracağı Ağır Hukuki Riskler
Kira uyuşmazlıklarında usul kuralları ve süreler adeta bir cerrah hassasiyetiyle yönetilmelidir. Bir gün dahi sürenin kaçırılması, telafisi imkansız hak kayıplarına yol açar. Örneğin taşınmazı devraldıktan sonra bir aylık ihtarname süresini sadece bir gün ile dahi kaçıran yeni malik, altı ay sonra tahliye davası açma hakkını kesin olarak kaybeder. Bu durumda yeni malik, eski malikin kiracıyla yapmış olduğu sözleşmenin süresinin dolmasını beklemek mecburiyetinde kalır. Şayet mevcut kira sözleşmesi beş yıllık veya on yıllık gibi uzun süreli bir sözleşme ise, yeni malik kendi satın aldığı mülke yıllarca giremez ve büyük bir mağduriyet yaşar.
Benzer şekilde altı aylık bekleme süresi tam dolmadan bir gün bile erken açılan dava, mahkemece erken açılmış dava olarak nitelendirilir ve usulden reddedilir. Dava reddedildiğinde davalı kiracı lehine vekalet ücreti ve yargılama gideri hükmedilir. Daha da vahimi, yeni malik yeniden dava açmak istediğinde yeni bir dava harcı ödemek, arabuluculuk sürecini baştan başlatmak ve aylarca sürecek yeni bir yargılama dönemine katlanmak zorunda kalır. İşte bu nedenlerle Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi hesaplanırken tebligat mazbataları, tapu tescil tarihleri ve tatil günleri profesyonel bir dikkatle ele alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sürecinde uygulamada en çok karşılaşılan ve merak edilen sorular ile bu soruların hukuki cevapları aşağıda yer almaktadır.
Yeni malik evi satın aldıktan sonra ne kadar süre içinde ihtar çekmelidir?
Türk Borçlar Kanunu madde 351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren başlayarak en geç bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, ihtarnamenin yalnızca notere verilmiş olmasının yetmediği, bir aylık hak düşürücü süre dolmadan önce kiracıya fiilen tebliğ edilmiş olması gerekliliğidir.
İhtarnameden sonra tahliye davası ne zaman açılabilir?
Taşınmazı satın alan yeni malik bir aylık ihtar şartını süresi içinde yerine getirmişse, taşınmazın tapuda tescil edildiği tarihten itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davasını açabilir. Yargıtay uygulamasına göre davanın altı ay dolar dolmaz hemen açılması zorunlu olmayıp, mevcut kira sözleşmesi döneminin sonuna kadar bu dava her zaman ikame edilebilir.
Yeni malik süresinde ihtar çekmezse tahliye davası açabilir mi?
Evet, açabilir. Yeni malik bir aylık yasal ihtar süresini kaçırırsa veya kiracıya hiçbir bildirim göndermezse, altı aylık sürenin bitimine dayanarak dava açma hakkını kaybeder. Ancak kanunun tanıdığı ikinci seçimlik hak gereğince, eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak bir ay içinde doğrudan gereksinim sebebiyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kiracı tahliye davası devam ederken kira ödemeye devam etmek zorunda mıdır?
Evet, kiracı dava süresince kira bedellerini ödemekle yükümlüdür. Tahliye davasının açılmış olması kira akdini kendiliğinden sona erdirmez ve kiracılık sıfatı mahkeme kararı kesinleşip icraen tahliye gerçekleşene kadar sürer. Kiracının davayı gerekçe göstererek kira ödememesi halinde, yeni malik kira borcunun ödenmemesi ve temerrüt sebebiyle ayrı bir tahliye süreci başlatabilir.
Yeni malikin açtığı tahliye davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, mahkemenin bulunduğu ilin dosya yoğunluğuna, tebligatların durumuna, tanık dinlenmesine ve keşif yapılmasına bağlı olarak değişiklik gösterir. İlk derece mahkemesindeki yargılama süreci ortalama altı ay ile bir buçuk yıl arasında tamamlanmaktadır. Yerel mahkeme kararının ardından istinaf kanun yoluna başvurulması durumunda bu süreye Bölge Adliye Mahkemesi inceleme aşaması da eklenmektedir.
Sonuç
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kişilerin haklarını güvenle kullanabilmesi, kanunda öngörülen usul ve esasların eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır. İktisap tarihinden itibaren işleyen bir aylık bildirim süresi, altı aylık yasal bekleme dönemi, sözleşme sonu dava açma alternatifleri ve arabuluculuk dava şartı zincirleme bir hukuki süreç teşkil eder. Bu zincirin tek bir halkasında dahi yapılacak hesaplama veya tebligat hatası, Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Açma Süresi imkanını büsbütün ortadan kaldırarak mülk sahibini yıllarca sürecek mağduriyetlere sürükleyebilir. Taşınmaz mülkiyetinin korunması ve kiracının hukuka uygun şekilde tahliyesi için sürecin her adımı stratejik bir planlamayla yürütülmelidir.
Kira hukukunun çetrefilli yapısı ve mahkemelerin katı usul kuralları karşısında hak kaybı yaşamamak adına profesyonel destek almak hayati bir zorunluluktur. Bu karmaşık süreçte doğru strateji kurmak ve hak düşürücü süreleri güvenceye almak isteyen gayrimenkul sahipleri için bir Avukat İstanbul genelinde süreci baştan sona hukuki titizlikle yöneterek davanın en kısa sürede lehe sonuçlanmasını sağlayacaktır. Özellikle büyükşehirlerdeki yoğun yargı trafiği ve değişen yüksek mahkeme içtihatları göz önüne alındığında, uzman bir Avukat İstanbul sınırları içindeki yerel mahkeme dinamiklerine hakimiyetiyle muhtemel riskleri bertaraf edecek en doğru hukuki kalkandır. Mülkünüzü güvenle teslim almak ve yasal haklarınızı zaman kaybetmeden kullanmak için dava açmadan evvel uzman bir avukata danışarak adımlarınızı sağlam atmanız tavsiye edilir.