Gayrimenkul hukuku alanında kiraya verenler ile kiracılar arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması gelmektedir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde mevcut kira bedeli ile çevredeki emsal taşınmazların kira bedelleri arasındaki fark ciddi boyutlara ulaşabilmektedir. Bu dengesizliği gidermek isteyen taşınmaz sahipleri, kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla yargı yoluna başvurmaktadır. Ancak mahkemeye başvurulmadan önce usul kurallarına ve yasal sürelere eksiksiz riayet edilmesi davanın akıbeti açısından hayati bir öneme sahiptir. Uygulamada hak kayıplarının en çok yaşandığı nokta ise kira tespit davası ihtarname şartı konusundaki yanılgılardır. Kanunun aradığı usuli adımlar atılmadığı takdirde mahkemeden talep edilen yeni kira bedeli bir sonraki döneme sarkabilmekte ve taşınmaz sahibi ciddi bir gelir kaybına uğrayabilmektedir. Bu nedenle dava açmayı düşünen tarafların yasal süreci tüm ayrıntılarıyla bilmesi ve profesyonel bir yol haritası izlemesi gerekmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Niteliği ve Kapsamı
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesini sağlayan bir inşai dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinde tarafların menfaatlerini dengelemek amacıyla özel koruma hükümleri öngörmüştür. Kanun koyucu, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını serbestçe belirleyebileceklerini ancak bu oranın belirli sınırları aşamayacağını hükme bağlamıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 fıkra 1 hükmünde bu durum açıkça düzenlenmiştir. Anılan fıkrada aynen, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” ifadesine yer verilmiştir. Bu sınırlandırma, taraflar arasında geçerli bir artış şartı olsa dahi tavan oranın tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalaması olacağını göstermektedir.
Sözleşmede herhangi bir artış maddesi bulunmadığı takdirde yine aynı maddenin ikinci fıkrası devreye girmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 fıkra 2 gereğince, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”. Dolayısıyla ilk beş yıllık süre içerisinde taraflar anlaşamamışsa dahi hakim yine yasal tavanı aşamayacak şekilde belirleme yapacaktır. İşte tam bu aşamada tarafların başvuracağı usul kuralları ile kira tespit davası ihtarname şartı arasındaki doğrudan bağlantı ortaya çıkmaktadır.
Beş Yıllık Sürenin Dolması ve Emsal Rayiç Bedel Tespiti
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin geçmiş olması, kira tespit davalarında yeni bir dönemin kapısını aralamaktadır. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde artık yasal artış oranı olan tüketici fiyat endeksi sınırı uygulanmaz. Bu aşamada mahkeme, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedeli tespit etmek üzere mahallinde keşif yapar ve uzman bilirkişilerden rapor alır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 fıkra 3 bu durumu net bir biçimde kurala bağlamıştır. İlgili hükümde, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” denilmektedir.
Hâkim, bilirkişi marifetiyle serbest piyasa rayicini belirledikten sonra kiracının eski kiracı olması sebebiyle bu bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi uygular. Yargıtay yerleşik uygulamalarında bu indirimin hakkaniyete uygun olarak genellikle yüzde on ile yüzde yirmi arasında belirlenmesi gerektiğini kabul etmektedir. Ancak taşınmaz sahiplerinin bu hakka tam zamanında kavuşabilmesi için davanın açılış zamanlaması ile kira tespit davası ihtarname şartı kurallarına harfiyen uyması şarttır. Zamanlama doğru yapılmadığı takdirde, beş yıl dolmuş olsa dahi tespit edilecek bedelin başlangıç tarihi bir tam yıl sonraya ertelenme tehlikesiyle karşı karşıya kalır.
Kira Tespit Davasında İhtarname Şartı Hukuken Ne Anlama Gelir
Uygulamada sıklıkla merak edilen en kritik soru, ihtarnamenin davanın açılabilmesi için mutlak bir dava şartı olup olmadığıdır. Hukuki açıdan bakıldığında ihtarname çekilmesi, davanın mahkemece esastan incelenebilmesi için zorunlu bir ön koşul yani genel bir dava şartı değildir. Kira bedelinin belirlenmesi davası genel kural olarak her zaman açılabilir. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345 fıkra 1 açıkça, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” düzenlemesini getirmiştir. Ancak ihtarname çekilmesinin asıl işlevi, mahkeme tarafından tayin edilecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını tayin etmektir.
Dolayısıyla kira tespit davası ihtarname şartı davanın esastan reddedilmesini değil, belirlenen bedelin geriye yani yeni kira döneminin başlangıcına yürütülmesini sağlayan bir usul kuralıdır. Kiraya veren süresi içinde yazılı bildirim yapmaz veya davayı süresinde açmazsa, mahkeme davayı reddetmez ancak tespit edeceği bedelin bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olmasına hükmeder. Bu durum, taşınmaz sahibinin tüm yargılama masraflarına ve zaman kaybına katlanmasına rağmen dava açtığı yılı tamamen kaybetmesi anlamına gelmektedir. Bu nedenle ihtarname, ekonomik hakların korunmasında fiilen zorunlu bir hukuki güvence niteliğindedir.
Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde İhtarnamenin Tebliğ Süresi ve Otuz Günlük Kural
İhtarnamenin zamanlaması konusunda kanun koyucu son derece katı bir süre kısıtlaması öngörmüştür. Bu kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345 fıkra 2 metninde düzenlenmiştir. Kanun maddesinde aynen şu ifadeler yer almaktadır, “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Bu yasal düzenleme çerçevesinde, kiraya veren iki seçenekten birini tercih etmek zorundadır. Birinci seçenek, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce doğrudan kira tespit davasını açmaktır. İkinci seçenek ise yine yeni dönemin başlamasına en az otuz gün kala kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim ulaştırmaktır. İşte bu ikinci tercih, uygulamadaki adıyla kira tespit davası ihtarname şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaz sahibi bu otuz günlük süreyi kaçırdığı takdirde, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olamaz.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken hayati husus, otuz günlük sürenin ihtarnamenin notere verildiği tarihi değil, muhataba fiilen tebliğ edildiği tarihi ifade etmesidir. Pek çok taşınmaz sahibi sürenin dolmasına birkaç gün kala notere giderek ihtarname göndermekte ve süreyi koruduğunu zannetmektedir. Oysa tebligatın posta idaresi aracılığıyla kiracıya ulaştırılması zaman almakta ve tebliğ tarihi otuz günlük sürenin içine girdiğinde hak kaybı doğmaktadır. İhtarnamenin kiracının eline yeni döneme otuz gün kalmasından önce geçmiş olması şarttır.
Sözleşmede Artış Şartı Bulunması ile Kira Tespit Davası İhtarname Şartı İlişkisi
Kira sözleşmesinde artış kuralının yer alıp almaması, ihtarnamenin gerekliliği üzerinde doğrudan belirleyici bir role sahiptir. Taraflar arasındaki sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair açık bir madde bulunuyorsa, kanun koyucu kiraya vereni koruyan bir istisna tanımıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345 fıkra 3 bu durumu netleştirmektedir. İlgili fıkraya göre, “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Sözleşmesinde artış şartı bulunan kiraya veren, yeni kira dönemi bitene kadar dilediği tarihte dava açabilir ve mahkemece belirlenecek tutar o dönemin en başından itibaren geçerli olur. Böyle bir sözleşme varlığında kira tespit davası ihtarname şartı aranmaz ve ihtarname çekilmemiş olması hak kaybına yol açmaz. Ancak sözleşmedeki artış kaydının geçerli ve belirli olması zorunludur. Eğer sözleşmede artışa dair hiçbir kayıt yoksa veya artış maddesi hukuken geçersiz kılınmışsa, dönemin başından itibaren artış elde edebilmek için ihtarname çekilmesi mutlak bir zorunluluk haline gelmektedir.
Sözleşmede Artış Şartı Olmayan Durumlarda İhtarnamenin Zorunluluğu
Kira kontratında artışa ilişkin hiçbir hükmün bulunmaması uygulamada oldukça sık rastlanan bir durumdur. Özellikle matbu sözleşmelerin artış kısmı boş bırakıldığında veya taraflar gelecekteki artış konusunda uzlaşmaya varmadan imza attığında bu tablo oluşur. Artış şartının bulunmadığı hallerde kiraya verenin yeni kira döneminin başından itibaren bedel artışı talep edebilmesi yalnızca süresinde yapılmış bir bildirime bağlıdır. Bu gibi durumlarda kira tespit davası ihtarname şartı eksiksiz şekilde yerine getirilmelidir.
Eğer taşınmaz sahibi yeni döneme en az otuz gün kala kiracıya bildirimde bulunmamışsa ve yeni dönemin başlangıcından sonra dava açmışsa, hâkim talep edilen yeni dönemi inceleyemez. Dava tarihi itibariyle tespit edilecek bedel ancak bir sonraki kira döneminde yürürlüğe girer. Bu durum taşınmaz sahibinin bir tam yıl boyunca düşük ve güncelliğini yitirmiş kira bedeline katlanması sonucunu doğurur. Dolayısıyla artış şartı içermeyen kira ilişkilerinde ihtarname stratejik bir öneme bürünmektedir.
Yargıtay Uygulamasında İhtarnamenin Şekli ve Tebligatın Önemi
Yargıtay kararları incelendiğinde, kira bedelinin tespiti davalarında bildirimin şekline ve ispat gücüne olağanüstü önem verildiği görülmektedir. Kanun metninde her ne kadar yazılı bildirim ifadesi kullanılmış olsa da uygulamada ispat kolaylığı ve kesinlik sağlamak adına noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi yerleşik bir kuraldır. Adi yazılı mektuplar, mesajlar veya e-posta iletileri karşı tarafça inkar edildiğinde bildirimin süresinde yapıldığını kanıtlamak son derece güçtür.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2514, K. 2025/1571, T. 12.03.2025 tarihli kararında, sözleşmede artış şartı bulunmayan bir uyuşmazlıkta yazılı bildirimin süresinde yapıldığının ispatlanamaması sebebiyle davanın reddedilmesini hukuka uygun bulmuştur. Bahse konu kararda davacı kiraya veren, kira döneminin başlangıcından önce e-posta ile bildirimde bulunduğunu ileri sürmüş ancak bu iletiler yazılı bildirim olarak yeterli kabul edilmemiştir. Yargıtay, süresinde resmi ve geçerli bir yazılı bildirim yapılmadığı için talep edilen döneme ilişkin tespit isteminin dinlenemeyeceğini ve davanın reddi kararının onanması gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu emsal içtihat, usulüne uygun ve tebliğ şerhi taşıyan bir ihtarname olmaksızın yola çıkılmasının ne denli büyük bir risk barındırdığını kanıtlamaktadır.
Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılan tebligatın tarihi, ispatın yegane temelini oluşturur. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamede tebliğ mazbatasının dosyaya sunulması gerekmektedir. İhtarname kiracıya ulaştığında tebliğ memurunun mazbataya düştüğü tarih esas alınır. Eğer kiracı adreste bulunamaz ve tebligat muhtara bırakılırsa, Tebligat Kanunu m. 21 uyarınca muhtara teslim tarihi tebliğ tarihi sayılır. Bu sebeple kira tespit davası ihtarname şartı yerine getirilirken tebligatın akıbeti noterden adım adım takip edilmelidir.
İhtarnamenin İçeriğinde Bulunması Gereken Asgari Unsurlar
Bir ihtarnamenin hukuken geçerli sayılabilmesi ve arzu edilen hukuki sonucu doğurabilmesi için belirli unsurları barındırması gerekir. İhtarnamede ilk olarak tarafların kimlik bilgileri, güncel adresleri ve uyuşmazlığa konu kiralanan taşınmazın açık adresi yer almalıdır. Bunun yanı sıra taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve mevcut ödenen aylık kira bedeli açıkça belirtilmelidir. İhtarnamenin en önemli kısmı ise talep edilen yeni kira bedelidir.
Kiraya veren, yeni başlayacak olan kira döneminde geçerli olmasını istediği aylık net veya brüt kira bedelini tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazmalıdır. Ayrıca bu bedelin kabul edilmemesi halinde mahkemeye başvurularak kira tespit davası açılacağı hususu açık bir dille ihtar edilmelidir. Talep edilen bedelin çok belirsiz bırakılması veya artış niyetinin net ifade edilmemesi ihtarnamenin sıhhatini zedeleyebilir. Bu doğrultuda hazırlanan metin, kira tespit davası ihtarname şartı bakımından kusursuz bir zemin oluşturacaktır.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve İhtarname İlişkisi
Hukuk sistemimizde yapılan yasal düzenlemeler neticesinde kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurulması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında artık kira tespit davaları açılmadan önce arabulucuya gidilmesi ve sürecin anlaşamama ile sonuçlanması gerekmektedir. Bu noktada arabuluculuk başvurusu ile ihtarname şartı arasındaki ilişkinin doğru kurgulanması büyük bir titizlik ister.
Arabuluculuk süreci tek başına kira tespit davası ihtarname şartı yerine geçen bir işlem olarak değerlendirilemez. Eğer sözleşmede artış şartı yoksa ve kiraya veren yeni dönemin başından itibaren bedel artışı istiyorsa, arabuluculuk başvurusundan bağımsız olarak otuz günlük sürede ihtarnamesini kiracıya tebliğ ettirmelidir. İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra arabuluculuk süreci başlatılabilir. Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile birlikte doğrudan sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır. İki kurum birbirinin alternatifi değil, birbirini tamamlayan hukuki aşamalardır.
Kira Tespit Davasında Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı
Kira bedelinin belirlenmesi davalarında süreler genellikle hak düşürücü nitelikte değerlendirilir. Davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekliliği, kiraya verenin o döneme ilişkin haklarını sınırlayan temel bir kuraldır. Eğer kiraya veren otuz gün önceden ihtarname göndermiş ancak takip eden yeni kira yılı sona erene kadar dava açmamışsa, o dönem için talepte bulunma hakkını yitirir. Bir sonraki yıl için yeniden ihtar çekmek veya dava şartlarını tekrar oluşturmak mecburiyeti doğar.
Bu sebeple zaman yönetimi kira tespit davalarında davanın esası kadar kıymetlidir. Hak kaybına uğramamak adına sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri titizlikle incelenmeli ve takvim planlaması yapılmalıdır. Sürelerin kaçırılması halinde geriye dönük kira farkı talep etmek imkansız hale gelecektir. Dolayısıyla dava açma hakkının korunması bakımından kira tespit davası ihtarname şartı eksiksiz ve süresinde işletilmelidir.
Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Dava değerine veya talep edilen aylık kira farkına bakılmaksızın tüm kira tespit uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir. Yanlış mahkemede dava açılması hem ciddi bir zaman kaybına hem de dava açma sürelerinin kaçırılmasına yol açabilir.
Yetkili mahkeme ise genel kural uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi keşif ve bilirkişi incelemesinin yerinde yapılabilmesi açısından yargılama sürecini hızlandıran en elverişli yargı merciidir. Yetki ve görev kurallarının doğru uygulanması, kira tespit davası ihtarname şartı yerine getirildikten sonra davanın usulden bozulmasını önleyen temel unsurlardandır.
Kiracı Açısından İhtarnameye Cevap Verme Stratejisi
Taşınmaz sahibinden kira artış ihtarnamesi alan bir kiracının izlemesi gereken strateji de en az dava açma süreci kadar önem taşır. Kiracı kendisine tebliğ edilen ihtarname karşısında sessiz kalabileceği gibi, noter kanalıyla cevap vererek talep edilen bedeli fahiş bulduğunu ve kabul etmediğini bildirebilir. İhtarnameye cevap verilmesi kiracının artış talebini kabul etmediğini resmiyete dökmesi açısından faydalı bir adımdır.
Kiracı cevap ihtarnamesinde taşınmazın durumunu, çevredeki emsalleri ve kendi ödeme gücünü gerekçe göstererek makul bir karşı teklif sunabilir. Bu yaklaşım arabuluculuk masasında tarafların uzlaşmasına zemin hazırlayabilir ve masraflı bir dava sürecinin önüne geçebilir. Ancak kiracı ihtarnameyi tebellüğ ettiği tarihi asla unutmamalıdır çünkü kiraya verenin sürelere uyup uymadığı yargılama sırasında kiracının en güçlü savunma argümanlarından birini oluşturacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası açmak için ihtarname göndermek kesinlikle zorunlu mudur sorusu uygulamada en çok karşılaşılan sorulardan biridir. Bu soruya verilecek hukuki yanıt sözleşmenin içeriğine göre değişiklik gösterir. Eğer kira sözleşmesinde yeni dönemde artış yapılacağına dair geçerli bir hüküm bulunuyorsa ihtarname gönderilmesi mutlak bir zorunluluk değildir. Ancak sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa ve mahkemece belirlenecek tutarın yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olması isteniyorsa ihtarname çekilmesi yasal bir zorunluluktur.
İhtarnamenin kiracıya ulaşması için gereken otuz günlük süre nasıl hesaplanır sorusu da hak kayıplarının önlenmesi bakımından son derece kritiktir. Otuz günlük süre yeni kira döneminin başlayacağı ilk günden geriye doğru sayılarak hesaplanır. Burada baz alınan tarih ihtarnamenin notere verildiği gün değil, posta memuru tarafından kiracıya fiilen teslim edildiği gündür. Bu nedenle tebligat gecikmeleri mutlaka hesaba katılmalı ve ihtarname en az kırk beş veya elli gün öncesinden notere teslim edilmelidir.
İhtarname çekilmeden açılan kira tespit davası doğrudan reddedilir mi sorusu da mülk sahiplerinin zihnini kurcalamaktadır. İhtarname çekilmeden dava açılması halinde dava usulden veya esastan hemen reddedilmez. Mahkeme açılan davayı inceler ancak tespit edilecek bedelin başlangıç tarihini dava açılan dönem için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli kılar. Bu da mülk sahibinin bir yıllık kira artış gelirinden mahrum kalması sonucunu doğurur.
Kira tespit davasında ihtarname şartı yerine getirilmezse geçmişe dönük kira farkı alınabilir mi sorusu kiraya verenlerin mağduriyet yaşadığı alanlardan biridir. Kanunun aradığı sürelerde ihtarname tebliğ edilmemişse ve sözleşmede artış maddesi yoksa mahkemenin belirlediği bedel geçmişe yürümez. Kiraya veren davanın açıldığı yıl için geriye dönük hiçbir fark talep edemez ve eski kira bedeli üzerinden ödeme almaya devam eder.
Whatsapp veya e-posta yoluyla yapılan artış bildirimi ihtarname yerine geçer mi sorusu teknolojinin gelişmesiyle birlikte sıkça sorulmaktadır. Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca elektronik posta veya mesajlaşma uygulamaları üzerinden yapılan bildirimler kanunun aradığı geçerli yazılı bildirim şartını sağlamamaktadır. İspat külfeti kiraya verende olduğundan bildirimin noter kanalıyla yapılması ve tebliğ şerhinin alınması tek güvenli yöntemdir.
Sonuç
Gayrimenkul kiralarında taraflar arasındaki ekonomik dengenin korunması ancak kanunun çizdiği usul sınırları içerisinde hareket edilmesiyle mümkündür. Kira tespit davası açarak taşınmazın değerini güncel piyasa koşullarına taşımak isteyen mülk sahiplerinin yasal süreleri titizlikle takip etmesi gerekir. Sözleşmedeki artış koşulunun varlığı, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve arabuluculuk adımları bir bütün olarak yönetilmelidir. Aksi takdirde yapılacak en küçük bir usul hatası bir yıllık kira gelirinin tamamen kaybedilmesine sebebiyet verecektir. Bu doğrultuda usul kurallarının başında gelen kira tespit davası ihtarname şartı eksiksiz bir şekilde yerine getirilmelidir.
Kira hukukunun barındırdığı teknik detaylar ve hak düşürücü süreler uzmanlık gerektiren hassas bir çalışma alanıdır. Hak kaybı yaşamamak ve süreci en kısa sürede lehe sonuçlandırmak adına deneyimli bir Avukat İstanbul desteği almak büyük bir avantaj sağlayacaktır. Gayrimenkul uyuşmazlıklarının yoğun olarak yaşandığı metropollerde hukuki sürecin profesyonelce yürütülmesi dava sonucunu doğrudan etkilemektedir. Taşınmazınızın gerçek değerini güvence altına almak ve davayı sağlam temellere oturtmak için alanında uzman bir Avukat İstanbul ile çalışarak sürecin her aşamasını planlı bir şekilde yürütmeniz tavsiye edilir.