Kira sözleşmeleri, ekonomik dalgalanmalar ve değişen piyasa koşulları sebebiyle taraflar arasında en çok uyuşmazlık doğuran hukuki ilişkilerin başında gelmektedir. Özellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki hızlı değer artışı, mevcut kira bedelinin emsallerine nazaran oldukça düşük kalmasına yol açabilmektedir. Bu dengesizlik karşısında mülk sahipleri, hak ettikleri gerçek kira getirisini elde edebilmek amacıyla çeşitli yasal yollara başvurmaktadır. Uygulamada ve halk arasında en çok merak edilen konuların başında ise Geriye Dönük Kira Tespit Davası açılıp açılamayacağı ve geçmiş aylara ilişkin kira farklarının nasıl tahsil edileceği sorusu yer almaktadır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde doğru hukuki adımların atılması, telafisi imkansız hak kayıplarının önüne geçmektedir. Bu nedenle sürecin Türk Borçlar Kanunu hükümleri, güncel mevzuat kuralları ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde titizlikle incelenmesi gerekmektedir. Kira bedelinin belirlenmesi davasının geriye dönük etkileri, yasal süre şartları, dava açma usulleri ve arabuluculuk aşamaları bu kapsamlı hukuki rehberde derinlemesine ele alınmaktadır.
Kira Hukukunda Geriye Dönük Kira Tespit Davası Kavramı
Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlık bulunması durumunda hâkimin müdahalesiyle yeni dönem kira parasının objektif ölçütlere göre belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Mülk sahipleri çoğu zaman geçmiş yıllarda yapılan düşük artışların telafisi için geçmişe etkili bir hüküm kurulmasını arzu etmektedir. Hukuki terminolojide Geriye Dönük Kira Tespit Davası olarak anılan kavram, esasında kanunun aradığı bildirim ve süre koşulları sağlandığında açılan tespit davasının içinde bulunulan yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ifade etmesini tanımlamaktadır.
Kira bedelinin tespiti davaları, niteliği gereği inşai bir etki doğurmakla birlikte eda hükmü içermemektedir. Bu davalar ile mahkeme yalnızca taraflar arasındaki sözleşmenin yeni kira yılı için geçerli olacak kira bedelini netleştirmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun köklü kararlarında da vurgulandığı üzere, kira tespiti davaları kamu düzenine ilişkin olup hâkim tarafların talepleri ve kanunda öngörülen yöntemler dairesinde hakkaniyete uygun bir belirleme yapmakla yükümlüdür. Dolayısıyla bu dava türünün geçmişe etkisinin sınırları bizzat kanun koyucu tarafından katı emredici kurallara bağlanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Bedelinin Belirlenmesi Esasları
Kira bedelinin hangi kurallara göre artırılacağı ve belirleneceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde kapsamlı olarak düzenlenmiştir. Anılan hükmün birinci fıkrasında kanun koyucu; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” düzenlemesine yer vermiştir. Bu düzenleme gereğince taraflar sözleşmede serbestçe artış oranı kararlaştırsalar dahi bu artış oranı yasal tavanı aşamamaktadır.
Tarafların sözleşmede artış oranı konusunda anlaşamamış olmaları halinde ise yine aynı kanunun 344. maddesinin ikinci fıkrası devreye girmektedir. İlgili hükümde; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” ifadesi yer almaktadır. Bu durumda hâkim, yasal tavanı geçmeyecek şekilde somut taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyetli bir artış gerçekleştirmektedir. Ancak taraflar arasındaki kira ilişkisi beş yılı aşmışsa veya beşinci yılın sonunda yenilenmişse hak ve nesafet ilkeleri devreye girmekte ve emsal kira bedelleri esas alınarak yeni bir tespit yapılabilmektedir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilmesinin Kanuni Koşulları
Mülk sahiplerinin açtığı tespit davasının içinde bulunulan dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi, kanunda öngörülen sürelere ve usullere sıkı sıkıya uyulmasına bağlıdır. Bu usul kurallarına riayet edilmediği takdirde mahkemenin belirleyeceği kira bedeli geriye yürümeyecek, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olabilecektir. Uygulamada Geriye Dönük Kira Tespit Davası açılabilmesinin yasal zeminini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi oluşturmaktadır. Bu çerçevede kanun koyucu, tespit hükmünün geriye doğru yeni dönemin başına etki edebilmesi için iki temel alternatif şart öngörmüştür.
Yeni Kira Döneminden En Az Otuz Gün Önce İhtar Gönderilmesi
Kanunun aradığı birinci yol, kira dönemi sona ermeden önce kiracıya usulüne uygun yazılı bildirim yapılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan açık düzenlemeye göre; “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” hükmü amirdir.
Bu açık hüküm doğrultusunda kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az otuz gün önce kiracının eline ulaşacak şekilde noter vasıtasıyla bir ihtarname tebliğ ettirmelidir. Bahse konu ihtarnamenin süresinde tebliğ edilmiş olması kaydıyla, dava yeni kira döneminin sonuna kadar herhangi bir tarihte açılsa dahi mahkemece hükmedilecek yeni kira bedeli, o yeni kira yılının ilk gününden itibaren geçerli sayılmaktadır. Dava aylar veya yıllar sonra sonuçlansa bile kararın etkisi dönemin başlangıcına kadar uzanmakta ve bu sayede geriye dönük farkların tahsili mümkün hale gelmektedir.
Kira Sözleşmesinde Açık Artış Hükmünün Bulunması
İhtarname şartına gerek kalmaksızın tespit kararının yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesinin ikinci yolu ise kira sözleşmesinde artış şartının yer almasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin üçüncü fıkrasında; “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” düzenlemesi yer almaktadır.
Sözleşmede kira bedelinin her yıl tüketici fiyat endeksine veya belirli bir kritere göre artırılacağına dair açık bir madde bulunuyorsa, kiraya verenin ayrıca otuz gün önceden ihtarname göndermesine lüzum kalmamaktadır. Kiraya veren, ilgili yeni kira dönemi sona ermeden önce davasını açtığı takdirde mahkemenin belirleyeceği artırılmış kira bedeli doğrudan doğruya o kira döneminin ilk gününden itibaren hüküm doğurmaktadır. Bu durum kiracı açısından öngörülebilirliği sağlamakta ve mülk sahibinin hakkını koruma altına almaktadır.
Geçmiş Yıllara İlişkin Olarak Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılamaması Kuralı
Uygulamada sıklıkla yapılan en büyük yanılgı, geride kalan ve tamamen kapanmış olan geçmiş kira yıllarına yönelik olarak da geriye dönük tespit istenebileceği düşüncesidir. Oysa Türk kira hukuku sisteminde sona ermiş, tamamlanmış ve geride kalmış kira dönemleri için Geriye Dönük Kira Tespit Davası açılması hukuken mümkün değildir. Kiraya veren, önceki yıllarda düşük kira bedelini ihtirazi kayıt koymaksızın kabul etmiş ve o kira dönemleri için süresinde herhangi bir ihtar çekmemiş ya da dava açmamışsa, artık o geçmiş yılların kirasının mahkemece tespiti talep edilemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili özel dairelerinin yerleşik kararlarında belirtildiği üzere, kira bedelinin tespiti davaları geleceğe yönelik belirsizliği gidermek amacı taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/8253 Esas ve 2023/20 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, kira ilişkisi geçmişte kalmış veya tahliye gerçekleşmiş ise önceki dönemlerde ödenmiş kira bedellerinin geriye dönük tespiti istenememekte, mahkemece bu tür geçmişe yönelik tespit talepleri hukuki yarar yokluğu veya talep sonucunun niteliği gereği reddedilmektedir. Dolayısıyla geriye dönüklük yalnızca içinde bulunulan ve süresinde adımı atılmış olan cari kira döneminin başlangıcını kapsamakta, önceki yıllara sirayet etmemektedir.
Beş Yıllık Sürenin Dolması ve Emsal Rayiç Bedel Tespiti
Kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin doldurulması, kira tespit davalarında yeni bir dönüm noktası teşkil etmektedir. İlk beş yıl boyunca kira bedeli yalnızca yasal endeks tavanı çerçevesinde artırılabilirken, beşinci yılın tamamlanmasıyla birlikte mülk sahibi taşınmazın rayiç değerine kavuşturulmasını talep edebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasında kanun koyucu; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” kuralını getirmiştir.
Beş yıllık sürenin bitimiyle birlikte açılacak olan Geriye Dönük Kira Tespit Davası yargılamasında mahkeme, mahallinde keşif icra etmekte ve alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor almaktadır. Bilirkişiler taşınmazın metrekaresini, konumunu, cephesini, fiziksel durumunu, ulaşım olanaklarını ve civardaki emsal kira bedellerini kıyaslayarak çıplak bir kira bedeli hesaplamaktadır. Hâkim, bu çıplak kira bedeli üzerinden kiracının eski kiracı olması sebebiyle yüzde on ile yüzde yirmi arasında değişen oranlarda hak ve nesafet indirimi uygulamaktadır. Bu hesaplama neticesinde nihai kira bedeli takdir edilmekte ve şartlar sağlanmışsa ilgili kira yılının başından itibaren geçerli sayılmaktadır.
Kira Farkı Alacakları ve İcra Takibi Süreci
Kira tespit davası sonucunda mahkemenin verdiği karar, bir eda hükmü niteliği taşımamakta ve doğrudan doğruya icra edilebilen bir para alacağını resen tahsil aşamasına getirmemektedir. Mahkeme ilamı yalnızca aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu hukuken kesinleştirmektedir. Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarına göre, kira bedelinin tespitine ilişkin mahkeme ilamları kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu nedenle aleyhine karar verilen taraf istinaf veya temyiz yoluna başvurduğunda, üst mahkeme süreçleri tamamlanıp karar kesinleşinceye kadar yeni bedel üzerinden ilamlı icra takibi yapılamamaktadır.
İlam kesinleştikten sonra ise tespit edilen yeni kira bedeli ile kiracının dava süresince ödemiş olduğu eski kira bedeli arasındaki farklar hesaplanmaktadır. Aradaki bu bakiye miktar kira farkı alacağı olarak adlandırılmaktadır. Kiraya veren, geriye dönük olarak doğan bu birikmiş kira farklarını tahsil etmek amacıyla kiracıya karşı icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. İcra takibinde borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinde borcun yasal faiziyle birlikte ödenmesi istenir. Kiracı belirlenen yasal süreler içerisinde bu farkları ödemezse, temerrüt nedeniyle tahliye tehdidi ile karşı karşıya kalabilmektedir.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenlemeler kapsamında, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Bu doğrultuda kira bedelinin tespiti davası açmadan önce mutlaka yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan mahkemede dava açılması halinde, mahkemece dava şartı yokluğu sebebiyle davanın usulden reddine karar verilmektedir.
Arabuluculuk aşamasında taraflar bağımsız ve tarafsız bir arabulucu huzurunda bir araya gelerek kira bedeli üzerinde uzlaşma sağlamaya çalışmaktadır. Şayet taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşmaya varırlarsa, düzenlenen arabuluculuk anlaşma belgesi mahkeme ilamı hükmünde sayılmakta ve uyuşmazlık hızlıca çözülmektedir. Tarafların anlaşamaması durumunda ise arabulucu tarafından son tutanak düzenlenmektedir. Davacı mülk sahibi, bu son tutanağın aslını veya onaylı suretini dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesinde davasını açabilmektedir. Kanuni bildirim sürelerinin korunması açısından arabuluculuk başvuru tarihinin hak düşürücü sürelere etkisi titizlikle takip edilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Yargılama Usulü
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca istisnasız Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava konusu kira bedelinin miktarı veya uyuşmazlığın büyüklüğü ne olursa olsun görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereğince davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi hem delillerin toplanması hem de mahallinde yapılacak keşif işlemleri açısından en pratik ve doğru yargı merciidir.
Yargılama basit yargılama usulüne tabi olarak yürütülmektedir. Davacı taraf dava dilekçesinde kira sözleşmesini, tapu kaydını, geçmiş ödeme dekontlarını, gönderilen noter ihtarnamesini ve emsal olabilecek kira sözleşmelerini delil olarak mahkemeye sunmalıdır. Mahkeme tensip zaptı düzenleyerek davalıya cevap süresi tanımakta ve ardından ön inceleme duruşması icra etmektedir. Tahkikat aşamasında taşınmaz mahallinde hâkim refakatinde bilirkişi keşfi gerçekleştirilmekte ve nihai karar oluşturulmaktadır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Yargıtay Uygulaması ve Emsal Kararlar
Yüksek mahkeme, kira tespit davalarında hem kiracının hem de kiraya verenin hak dengesini koruyan son derece detaylı içtihatlar geliştirmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/3197, K. 2021/1593, T. 07.12.2021 tarihli ilamında kira tespit davalarının kamu düzeniyle yakından ilgili olduğunu ve hâkimin tarafların talepleri ile bağlı olmak kaydıyla kanunun emrettiği yöntemleri uygulamak zorunda olduğunu açıkça ifade etmiştir. Aynı kararda, tespit hükmünün sözleşmedeki belirsizliği giderme amacı güttüğü ve ileride doğacak eda davalarına dayanak teşkil ettiği belirtilmiştir 5.
Geçmişe yönelik taleplerin sınırlandırılması hususunda ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8253, K. 2023/20, T. 16.01.2023 tarihli kararında emsal nitelikte bir sonuca varmıştır. Bu karara konu uyuşmazlıkta, kiracının geçmiş dönemlerde ödemiş olduğu yüksek veya fahiş miktarların tespiti ile iadesi talep edilmiş, ancak yüksek mahkeme geride kalan dönemlerin geriye dönük tespitine imkan tanımayan ilk derece mahkemesi direnme kararını ve davanın reddini yerinde bulmuştur. Bu içtihatlar açıkça göstermektedir ki, Geriye Dönük Kira Tespit Davası açılırken kanuni ihtar sürelerine ve içinde bulunulan cari dönemin sınırlarına riayet edilmesi mutlak bir zorunluluktur.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davalarında en çok merak edilen husus, geçmişe dönük kaç yıllık kira farkının talep edilebileceğidir. Uygulamada Geriye Dönük Kira Tespit Davası çerçevesinde geçmiş yıllara ait birden fazla dönemin toplu olarak artırılması hukuken mümkün değildir; yalnızca süresi içinde ihtar çekilmiş veya davası açılmış olan ilgili yeni kira yılının başlangıcından itibaren geriye dönük kira farkı talep edilebilmektedir.
Bir diğer önemli soru ise kira tespit davası sürerken kiracının hangi bedeli ödeyeceğidir. Dava devam ettiği müddetçe kiracı, sözleşmede yer alan yasal artış oranını uygulayarak mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Mahkeme kararı kesinleştiğinde tespit edilen yeni bedel ile ödenen bu bedeller arasındaki farklar geriye dönük olarak toptan muaccel hale gelecektir.
Kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmayan sözleşmelerde ihtarname çekilmesinin zorunlu olup olmadığı da sıkça araştırılmaktadır. Sözleşmede açık bir artış şartı yer almıyorsa, yeni dönemin başlangıcından itibaren kira bedelinin geçerli olabilmesi için dönemin başlamasından en az otuz gün önce kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirim yapılması şarttır; aksi takdirde karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerlilik kazanacaktır.
Beş yıl dolmadan emsal rayiç bedel tespiti istenip istenemeyeceği hususu da mülk sahiplerinin karşılaştığı tereddütlerdendir. Beş yıllık süre dolmadığı müddetçe hâkim emsal araştırması yapamaz ve sadece tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar oranını aşmayacak bir artış uygulayabilir. Ancak taraflar arasında öngörülemeyen olağanüstü durumlar meydana gelmişse tespit davası yerine uyarlama davası şartları tartışılabilmektedir.
Mahkemenin takdir ettiği hak ve nesafet indiriminin ne anlama geldiği de merak konusudur. Hak ve nesafet indirimi, bilirkişilerce belirlenen güncel piyasa rayicinden taşınmazı uzun süredir kullanan kiracının tahliye riski ve düzenli ödeme geçmişi gözetilerek hâkim tarafından yapılan takdiri bir indirimdir.
Sonuç
Kira bedelinin güncel ekonomik verilere ve piyasa rayiçlerine uygun hale getirilmesi, mülkiyet hakkının etkin bir şekilde korunması bakımından hayati bir önem taşımaktadır. Ancak mevzuatımızda yer alan katı şekil şartları, otuz günlük hak düşürücü bildirim süreleri ve zorunlu arabuluculuk prosedürleri davanın kaderini doğrudan tayin etmektedir. Usulüne uygun bir ihtarname tebliğ edilmeden ya da sözleşmedeki şartlar doğru değerlendirilmeden açılan davalar, geriye dönük hak kazanımlarını bütünüyle ortadan kaldırabilmektedir. Bu doğrultuda hak kaybı yaşamamak ve süreci hukuki güvence altında yürütmek adına gayrimenkul ve kira hukuku alanında uzman bir Avukat İstanbul ve çevresindeki karmaşık kira uyuşmazlıklarında taraflara en doğru stratejiyi sunmaktadır.
Dava sürecinin başından ilamın kesinleşmesine ve birikmiş kira farklarının icra kanalıyla tahsil edilmesine kadar geçen aşamalarda profesyonel temsil desteği almak büyük bir gerekliliktir. Gerek arabuluculuk müzakerelerinde gerekse Sulh Hukuk Mahkemesi nezdindeki keşif ve bilirkişi incelemelerinde deneyimli bir Avukat İstanbul genelinde faaliyet gösteren müvekkillerin mülkiyet ve kira getirisi haklarını en üst seviyede teminat altına almaktadır. Doğru hukuki adımlar atıldığı takdirde mülk sahipleri mağduriyet yaşamadan rayiç bedellere kavuşabilmekte ve kiracılar da yasaya aykırı fahiş taleplere karşı kendilerini güvenceye alabilmektedir.