Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, gerek kiracılar gerekse taşınmazı yeni satın alan kişiler açısından Türk borçlar hukukunun en hassas ve ihtilaflı alanlarından birini oluşturmaktadır. Kirada oturduğu evin satıldığını öğrenen bir kiracının aklına gelen ilk endişe, derhal sokağa atılıp atılmayacağı veya yeni malikin dilediği gibi kendisini evden çıkarıp çıkaramayacağı sorusudur. Türk hukuku, kiracının barınma hakkını ve hukuki güvenliğini üstün bir koruma altına almıştır. Kiralanan konutun veya çatılı işyerinin satılması durumunda mevcut sözleşme kendiliğinden sona ermez ve yeni malik evi satın alır almaz kiracıyı kapı önüne koyamaz. Kanun koyucu, ev sahibi evi satarsa kiracının hakları çerçevesinde mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında adil, dengeli ve sıkı şekil şartlarına bağlı bir mekanizma kurmuştur.
Uygulamada en çok merak edilen temel soruya doğrudan ve net bir yanıt vermek gerekirse, ev satıldığında kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malikle devam eder. Yeni malik kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, kanunda açıkça düzenlenen sınırlı tahliye sebeplerinden birine dayanmak, noter ihtarı çekmek ve kesin hak düşürücü sürelere riayet ederek dava açmak zorundadır. Kulaktan dolma bilgilerle veya gayrimenkul sahibinin tek taraflı baskılarıyla hareket edilmesi, kiracıların telafisi imkansız hak kayıpları yaşamasına neden olmaktadır. Bu süreçte doğru adımların atılması, sürelerin gün hesabı yapılarak takip edilmesi ve yasal hakların bilinçli şekilde savunulması hayati bir öneme sahiptir.
Taşınmazın Satılması Durumunda Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde kira sözleşmesi, kişisel hak doğuran bir sözleşme türüdür. Taşınmazın satılması durumunda ne olacağı hususu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde açık ve kesin bir hükme bağlanmıştır. İlgili kanun hükmü; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu yasal düzenleme, mülkiyetin devredilmesiyle birlikte eski kiraya verenin bütün hak ve borçlarının, kanun gereği kendiliğinden yeni malike intikal ettiğini hükme bağlar. Kiracının yeni malikle ayrıca yeni bir yazılı kira sözleşmesi imzalama zorunluluğu bulunmamaktadır.
Mevcut kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli, kira artış şartları, ödeme günleri ve sözleşmenin başlangıç ile bitiş süreleri aynen geçerliliğini korur. Yeni malik, taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle tek taraflı olarak kira bedelini piyasa rayicine çıkarma hakkına veya keyfi bir tahliye talebinde bulunma yetkisine sahip değildir. Kanuni dayanak olmaksızın kiracıya yapılan baskılar, haksız tahliye tehditleri veya fahiş kira artış dayatmaları hukuken hükümsüzdür. Taşınmazın el değiştirmesi karşısında ev sahibi evi satarsa kiracının hakları, kiracının önceki haklarını eksiksiz koruyarak keyfi tasarrufları engeller. Yeni ev sahibinin bu hakları ortadan kaldırabilmesi yalnızca kanunun çizdiği dar istisnaların varlığıyla mümkündür.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları ve Türk Borçlar Kanunu Madde 351
Evi satın alan yeni malik, kiracıyı tahliye edebilmek için keyfi bir tutum sergileyemez. Yeni malikin kiralananı tahliye ettirebilmesi için başvurabileceği en temel hukuki zemin, kendisinin veya kanunda sınırlı sayıda sayılan yakınlarının zorunlu konut ihtiyacıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Madde metninde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” emredici kuralı yer almaktadır.
Kanun metninden açıkça anlaşıldığı üzere, yeni malik herkes için tahliye davası açamaz. İhtiyaç iddiası sadece yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu olan çocukları ve torunları, üstsoyu olan anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerle sınırlandırılmıştır. Kardeş, yeğen, kuzen veya diğer akrabaların ihtiyacı gerekçe gösterilerek kiracının evden çıkarılması hukuken mümkün değildir. Yeni malik bu yasal sınırın dışına çıkarak tahliye talep edemez. Kiracı, kanunda açıkça yer almayan akrabalar gerekçe gösterilerek yapılan tahliye baskılarına karşı kanuni himaye altındadır.
Kanuni Süreler Açısından Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları ve İhtarname Süreci
Yeni malikin konut gereksinimi iddiasıyla kiracıyı tahliye ettirebilmesi için önünde iki farklı yasal yol bulunmaktadır. İlk yol, taşınmazın tapuda tescil edildiği tarihten itibaren işlemeye başlayan özel süredir. Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren kesin olarak bir ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimde taşınmazın satın alındığı, kira bedellerinin yatırılacağı yeni banka hesap bilgileri ve taşınmaza duyulan konut ihtiyacı açıkça belirtilmelidir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve kamu düzenindendir. Bir aylık sürenin bir gün dahi geçirilmesi durumunda, yeni malik altı aylık sürece dayalı özel dava açma hakkını kesin olarak kaybeder.
İhtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesinden sonra, edinme tarihinden itibaren altı ay geçmedikçe tahliye davası açılamaz. Altı aylık süre dolmadan önce açılan davalar, mahkemece süre yönünden usulden reddedilir. Altı aylık bekleme süresi boyunca kiracı mevcut sözleşme hükümlerine göre kirasını düzenli olarak ödemeye ve evde oturmaya devam eder. Sürenin dolmasının ardından yeni malik, Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak zorundadır. Dava açılmadan kiracının cebren evden çıkarılması hiçbir şekilde yasal değildir. Sürelerin doğru hesaplanması noktasında ev sahibi evi satarsa kiracının hakları kiracıya güçlü bir usuli güvence sağlar.
Eski Kira Sözleşmesinin Dönem Sonuna Dayanarak Tahliye Davası Açılması
Yeni malikin önündeki ikinci seçenek ise, taşınmazı satın aldığı tarihte geçerli olan eski kira sözleşmesinin süresinin bitimini beklemektir. Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince sözleşmenin doğrudan tarafı haline geldiğinden, önceki malikin sahip olduğu dava haklarını da devralır. Sözleşmenin bitimine altı aydan daha az bir zaman kalmışsa, yeni malik bir aylık ihtarname külfetine girmeksizin doğrudan sözleşme süresinin bitimini takip eden bir ay içinde tahliye davası açmayı tercih edebilir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki genel ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümlerine dayanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2025 tarihli ve E. 2024/4166, K. 2025/1495 sayılı kararında, yeni malikin konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında sürelerin nasıl değerlendirilmesi gerektiği ve kira sözleşmesinin yıllık uzama dönemleri açıkça ortaya konmuştur. Yargıtay bu kararında, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerin kendiliğinden birer yıl uzadığını, sözleşmenin belirsiz süreli hale gelmediğini ve süresinde açılan davalarda mahkemenin işin esasına girmesi gerektiğini vurgulamıştır. Dava açma süreleri kamu düzenine ilişkin olduğundan, hakim tarafından resen nazara alınır. Bu durum, usul kurallarının davanın kaderini nasıl doğrudan belirlediğini somut bir şekilde göstermektedir.
İhtiyacın Gerçek Samimi ve Zorunlu Olması Şartı ve Yargıtay İçtihatları
Yeni malikin yalnızca ihtar çekip dava açmış olması tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir. Türk hukukunda mülkiyet hakkı, kiracının barınma hakkını keyfi biçimde ortadan kaldıracak bir silah olarak kullanılamaz. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada yeni malik, iddia ettiği konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle ispat etmek zorundadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, henüz doğmamış, gelecekte gerçekleşmesi şüpheli ya da sırf kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermeyi amaçlayan tahliye talepleri samimi kabul edilmez ve mahkemece reddedilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 08.02.2023 tarihli ve E. 2022/990, K. 2023/51 sayılı kararında belirtildiği üzere; ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması, gerçek, samimi ve zorunlu bulunması ve bu durumun dava sonuna kadar kesintisiz devam etmesi zorunludur. Yargıtay, devamlılık arz etmeyen ya da geçici nitelikteki heves ve arzuların kanunen tahliye sebebi yapılamayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Yeni malikin aynı il veya ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli boş bir başka konutunun bulunması, kirada oturduğu evin kendi mülkünden daha elverişli olması gibi durumlar ihtiyacın samimi olmadığını ortaya koyar. Mahkeme nezdinde ev sahibi evi satarsa kiracının hakları kapsamında ileri sürülen bu tür ispat itirazları davanın reddedilmesini sağlar.
Depozito ve Ödemeler Bakımından Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları
Taşınmaz satıldığında kiracıların en çok tereddüt ettiği hususlardan biri de sözleşmenin başında eski ev sahibine ödenen güvence bedelinin akıbetidir. Depozito bedeli, kiralananın tahliyesi anında taşınmazda meydana gelebilecek hasarlar ve ödenmemiş borçlar için verilen bir teminattır. Mülkiyetin devredilmesiyle birlikte kira ilişkisi bir bütün olarak yeni malike geçtiğinden, depozito iade borcu da yasa gereği yeni malike intikal eder. Eski malik depozitoyu yeni malike devretmemiş olsa dahi, kiracı evi tahliye ettiği gün güvence bedelini doğrudan yeni malikten talep etme hakkına sahiptir. Kiracının iki malik arasındaki iç ilişkiyi takip etme veya eski malikin peşine düşme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Kira bedellerinin ödenmesi hususunda da kiracının dikkat etmesi gereken önemli kurallar mevcuttur. Kiracıya tapu devrini gösteren resmi belge ve yeni banka IBAN bilgileri yazılı olarak bildirilmediği sürece, kiracı eski malike kira ödemeye devam ederse sorumlu tutulamaz. Yeni malik satın alma işlemini resmi olarak kiracıya tebliğ ettiği andan itibaren ise kiracı ödemelerini yeni malikin bildirdiği banka hesabına yapmalıdır. Kiracının ödemeleri aksatması veya yanlış hesaba yatırması temerrüt riskini doğurabilir. Dolayısıyla ev sahibi evi satarsa kiracının hakları gözetilirken borçların da usulüne uygun ifa edilmesi büyük bir hassasiyet gerektirir.
Tahliye Sonrası Eski Kiracıyı Koruyan Üç Yıl Kiralama Yasağı ve Tazminat
Kiracıyı asılsız veya samimiyetsiz ihtiyaç iddialarıyla tahliye edip ardından taşınmazı yüksek bedelle başkasına kiralamak isteyen kötü niyetli yeni maliklere karşı kanun koyucu çok ağır bir yaptırım öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Bu emredici kural hem eski malik hem de kiralananı sonradan edinen yeni malik bakımından bağlayıcıdır.
Yeni malik, kiracıyı mahkeme kararıyla veya dava tehdidiyle tahliye ettirdikten sonra haklı ve mücbir bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olur. Kanunun 355. maddesinin üçüncü fıkrasında bu tazminatın miktarı; “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklinde belirlenmiştir. Eski kiracı, haksız tahliye sonrasında taşınmazın durumunu takip ederek Sulh Hukuk Mahkemesinde en az bir yıllık kira bedeli tutarında maddi tazminat davası açabilir. Bu caydırıcı yaptırım, ev sahibi evi satarsa kiracının hakları arasında yer alan en etkili yasal koruma mekanizmalarından biridir.
Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı Halinde Kiracının Hukuki Durumu
Satış sürecinde en karmaşık hukuki ihtilaflardan biri de eski malik zamanında verilmiş bir tahliye taahhütnamesinin bulunmasıdır. Taşınmazı satın alan yeni malik, sözleşmenin tarafı haline geldiği için kural olarak eski malike verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesine de dayanabilir. Ancak tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi çok katı şekil şartlarına bağlıdır. Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmamış olması, açık bir tahliye tarihi içermesi ve kiracının serbest iradesiyle düzenlenmiş bulunması şarttır. Kira sözleşmesi kurulurken baskı altında veya tarih kısmı boş bırakılarak alınan taahhütnameler yargılama aşamasında geçersiz kılınabilmektedir.
Yeni malikin elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunsa dahi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren otuz gün içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması zorunludur. Bu otuz günlük sürenin kaçırılması halinde tahliye taahhüdüne dayalı işlem yapma hakkı o dönem için düşer. Kiracıların, taşınmaz satıldı diye panikle yeni malike imzasız veya tarihsiz yeni taahhütnameler vermemesi gerekir. Geçmişte imzalanan metinlerin hukuki geçerliliği dikkatle incelenmelidir. Bilinçli bir savunma stratejisi oluşturulmadığı takdirde, geçerli zannedilen bir taahhütname sebebiyle haklıyken haksız duruma düşmek son derece olasıdır.
Hukuki Süreçte Usul Hataları ve Avukat Desteğinin Önemi
Kira uyuşmazlıkları ve özellikle taşınmazın el değiştirmesinden kaynaklanan tahliye davaları, tamamen şekil ve süre hukukuna dayalı teknik süreçlerdir. Uygulamada kiracıların yaptığı en büyük hata, yeni malikin gönderdiği ihtarnamelere süresinde ve usulüne uygun cevap vermemek veya dava açıldığında süresinde delil sunamamaktır. Noter tebligatının kapıya yapıştırıldığı tarihi yanlış hesaplamak, cevap dilekçesini kanuni süresinde vermemek veya arabuluculuk sürecinde bilinçsizce aleyhe tutanak imzalamak, telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açar. Haklı bir nedene dayanan bir kiracı dahi, sırf bir günlük usul hatası sebebiyle evinden tahliye edilme riskiyle karşı karşıya kalabilir.
Dava sürecinde ihtiyacın samimi olmadığının ispatlanması, tanıkların dinletilmesi, tapu ve nüfus kayıtlarının celbi gibi karmaşık hukuki işlemler uzmanlık gerektirir. Mahkeme önünde hakların eksiksiz savunulması ve mülk sahibinin hukuka aykırı hamlelerinin boşa çıkarılması profesyonel bir yaklaşımı zorunlu kılar. Sürecin başından itibaren deneyimli bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, sürecin lehe sonuçlanmasını sağlayan en kritik adımdır. Profesyonel temsil sayesinde hem barınma hakkı güvenceye alınır hem de fahiş tazminat veya yargılama gideri riskleri bertaraf edilir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Konusunda Sık Sorulan Sorular
Ev satıldığında kiracının evi derhal boşaltması gerekir mi?
Hayır, kesinlikle gerekmez. Kiralanan taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi yeni malikle aynı şartlarda devam eder. Yeni malik evi satın alır almaz kiracıyı kapı önüne koyamaz. Tahliye için kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi, yasal sürelerin beklenmesi ve mahkemeden tahliye kararı alınması zorunludur.
Yeni ev sahibi kiraya dilediği oranda zam yapabilir mi?
Hayır, yapamaz. Yeni malik eski malik ile yapılan sözleşmenin aynen tarafı olur. Kira artışı ancak sözleşmedeki şartlara ve Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen yasal artış oranlarına göre yapılabilir. Yeni malik evi yeni aldığını gerekçe göstererek tek taraflı fahiş zam talep edemez.
Yeni malik evi satın aldıktan sonra ne kadar sürede ihtar çekmelidir?
Yeni malik konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, tapu devir tarihinden itibaren kesin olarak bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname tebliğ ettirmek zorundadır. Bir aylık süre hak düşürücü olup bu süre geçtikten sonra altı aylık sürece dayalı tahliye davası açılamaz.
Yeni ev sahibi dava açmadan kiracıyı polis zoruyla çıkarabilir mi?
Hayır, çıkaramaz. Türkiye Cumhuriyeti hukuk düzeninde hiçbir malik mahkeme kararı ve icra dairesi olmaksızın kiracıyı zorla evden çıkaramaz, kapı kilidini değiştiremez veya elektrik ile suyu kesemez. Bu tür eylemler Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eder ve cezai sorumluluk doğurur.
Eski ev sahibine verilen depozito yeni ev sahibinden istenebilir mi?
Evet, istenebilir. Taşınmazın devriyle birlikte depozito iade borcu kanun gereği yeni malike geçer. Kiracı evi tahliye ederken sözleşmeye aykırı bir hasar veya borç yoksa güvence bedelini doğrudan yeni malikten talep etme hakkına sahiptir.
Yeni ev sahibi kendisi oturmayıp evi başkasına kiralarsa ne olur?
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan yeni malik, haklı bir sebep olmaksızın evi üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
Kiracı evi göstermek zorunda mıdır?
Eski ev sahibi evi satılığa çıkardığında kiracı, önceden makul bir zaman dilimi belirlenmesi ve kiracının huzurunu bozmayacak uygun gün ve saatlerde olması kaydıyla evi satın almak isteyen potansiyel alıcılara göstermekle yükümlüdür. Ancak bu hak kötüye kullanılamaz ve kiracının özel hayatının gizliliği ihlal edilemez.
Yeni malik evi şirketi veya akrabası için tahliye ettirebilir mi?
Hayır, tahliye ettiremez. Kanun gereğince ihtiyaç iddiası yalnızca yeni malikin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ileri sürülebilir. Kardeş, kuzen veya ortağı olduğu şirket için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz.
Kiracının noterden gelen ihtarnameye cevap vermesi zorunlu mudur?
Kanunen ihtarnameye cevap vermek zorunlu bir şekil şartı olmasa da, yeni malikin iddia ettiği ihtiyacın gerçek dışı olduğunu belirtmek, sürelere itiraz etmek ve hakları korumak adına noter kanalıyla gerekçeli bir ihtarname cevabı verilmesi dava aşamasında kiracının elini son derece güçlendirir.
Tahliye davası ne kadar sürer ve bu sürede kiracı evde kalabilir mi?
Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan tahliye davaları mahkemelerin iş yüküne ve istinaf süreçlerine bağlı olarak genellikle bir ila iki yıl arasında sürebilmektedir. Bu yargılama süreci boyunca mahkemece kesinleşmiş bir tahliye kararı verilip icraya konulmadığı sürece kiracı kirasını ödeyerek evinde oturmaya devam eder.
Sonuç
Mülkiyeti devredilen taşınmazlarda kiracıların haklarını koruması, tamamen Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere sıkı sıkıya bağlı kalınmasına dayanmaktadır. Taşınmazın el değiştirmesi karşısında ev sahibi evi satarsa kiracının hakları yasal teminat altındadır ve kiracının keyfi gerekçelerle konutundan tahliye edilmesi mümkün değildir. Ancak ihtarname tebliğ süreleri, altı aylık dava açma süreleri, arabuluculuk süreçleri ve ihtiyacın samimiyetine ilişkin ispat mekanizmaları son derece teknik ayrıntılar içermektedir. Sürelerin bir gün dahi kaçırılması ya da usuli eksiklikler, taraflar açısından telafisi imkansız maddi ve manevi zararlara yol açabilmektedir.
Kira uyuşmazlıklarının yoğun olarak yaşandığı metropollerde hak kaybına uğramamak ve yasal süreci en doğru stratejiyle yürütmek adına Avukat İstanbul bölgesinde gayrimenkul ve kira hukuku alanında uzman hukukçulardan yardım alınması hayati derecede önemlidir. Gerek tahliye davalarının takibinde gerekse ihtarname süreçlerinin yönetilmesinde tecrübeli bir Avukat İstanbul danışmanlığı ile hareket etmek, kiracıların mağduriyet yaşamasını önleyerek barınma haklarını güvence altına alacaktır. Hukuki risklerinizi en aza indirmek ve dava süreçlerini profesyonel bir zeminde yürütmek için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla irtibata geçerek dosyanızı değerlendirmeniz tavsiye edilir.