Kira hukuku uygulamasında mülk sahipleri ile kiracılar arasında en sık uyuşmazlık konusu olan belgelerin başında tahliye taahhütnamesi gelmektedir. Mülk sahibinin taşınmazını güvenceye alma arzusu ile kiracının barınma hakkı arasındaki hassas denge kanun koyucu tarafından katı kurallara bağlanmıştır. Bu dengenin merkezinde yer alan tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları eksiksiz yerine getirilmediği takdirde taraflar çok ciddi zaman ve hak kayıplarıyla karşılaşmaktadır. Uygulamada çoğu zaman matbu bir formun imzalanması kadar basit görülen bu hukuki işlem esasında Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen sıkı şekil ve zaman kurallarına tabidir. Kiraya verenin tahliye hakkını sorunsuz kullanabilmesi veya kiracının haksız bir tahliyeye karşı korunabilmesi adına bu şartların titizlikle incelenmesi zorunludur.
Günümüzde kira uyuşmazlıklarının dava yükünü artıran temel unsur tarafların sözleşme başlangıcında yaptıkları usul hatalarıdır. Birçok gayrimenkul sahibi elinde yazılı bir taahhütname bulunmasının doğrudan tahliye sağlayacağını düşünerek hareket etmektedir. Oysa yargılama mercileri belgenin imza anındaki irade serbestisini ve teslim zamanını öncelikli olarak denetlemektedir. Benzer biçimde kiracılar da imza attıkları belgelerin kendilerini bağlamayacağı yanılgısına düşerek telafisi imkansız durumlarla yüzleşebilmektedir. İşte bu sebeple taahhütnamenin tüm unsurlarıyla hukuka uygun biçimde vücut bulması her iki taraf için de hayati bir güvencedir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıl Belirlenir?
Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte hiçbir ihtara gerek kalmaksızın boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak bildirdiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu belge borçlar hukuku anlamında borçlandırıcı bir işlem niteliği taşımakta olup kiracıya taşınmazı tahliye etme borcu yükler. Taşınmazın gelecekte tahliye edileceğine dair verilen bu söz sözleşme serbestisi ilkesinin bir görünümüdür. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının zayıf konumda bulunması nedeniyle kanun koyucu bu serbestiye emredici sınırlamalar getirmiştir.
Söz konusu belgenin geçerli kabul edilebilmesi için salt tarafların anlaşmış olması yeterli görülmemektedir. Kanunun aradığı kuralların yanında iradenin fesada uğramamış olması da hayati önem taşır. Yargıtay yerleşik uygulamalarında tahliye taahhütnamesini bozucu bir yenilik doğuran hakka benzetmekle birlikte belirli sürede icraya konulmadığı takdirde kendiliğinden sonuç doğurmadığı için özel bir dava sebebi saymaktadır. Bu hukuki nitelik belgenin düzenlenme anından icra aşamasına kadar her adımın profesyonelce kurgulanmasını gerektirmektedir.
Taahhüdün tek taraflı olması kiraya verenin kabul beyanına ihtiyaç duyulmadığı anlamına gelir. Belge kiracı tarafından imzalanıp kiraya verene teslim edildiği anda borç doğurucu hükmünü meydana getirir. Ancak bu hükmün fiili tahliyeye dönüşebilmesi için kiraya verenin yasal süresi içinde harekete geçmesi zorunludur. Yargı kararlarında da vurgulandığı üzere kiraya verenin pasif kalması taahhütnamenin sağladığı sona erdirme hakkının zımnen ortadan kalkmasına yol açar.
Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Mevzuatımızda tahliye taahhüdünün temel yasal dayanağı altı bin doksan sekiz sayılı Türk Borçlar Kanunu bünyesinde özel olarak kaleme alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında yer alan açık düzenleme şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Kanun hükmünün açık lafzından anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kanunda sayılan unsurların kümülatif olarak bir arada bulunmasına bağlı kılınmıştır. Bu unsurlardan herhangi birinin eksikliği taahhütnameyi hukuken geçersiz kılmakta veya icra kabiliyetini tamamen ortadan kaldırmaktadır. Kanuni düzenlemenin koruyucu amacı kiracının henüz kira ilişkisi kurulurken içinde bulunduğu baskı ortamından yararlanılarak elinden tahliye belgesi alınmasını engellemektir. Bu sebeple hem düzenleme zamanı hem de belgenin içeriği sıkı kurallara tabi tutulmuştur.
Yasa metninde öngörülen sistem kiracının sözleşme süresince sahip olduğu yasal korumayı bertaraf edebilecek tek taraflı tasarrufların ancak belirli güvenceler altında geçerli olabileceğini göstermektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresi dolsa dahi kiracı istemedikçe sözleşme kanunen birer yıllık sürelerle uzamaktadır. Tahliye taahhütnamesi bu güçlü yasal korumayı kıran istisnai bir kurumdur. İstisnaların dar yorumlanması genel hukuk ilkesi uyarınca mahkemeler kanunun aradığı şartları en ince ayrıntısına kadar denetlemektedir.
Kiralananın Fiilen Teslim Edilmesinden Sonra Verilme Şartı
Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olabilmesi için aranan en temel ve vazgeçilmez koşul belgenin kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte imzalanmış olmasıdır. Kira sözleşmesi kurulmadan önce veya sözleşmenin imzalandığı gün alınan taahhütler Yargıtay tarafından kesin olarak geçersiz kabul edilmektedir. Çünkü taşınmaz arayışında olan kiracının sözleşmenin imzalanması sırasında mülk sahibinin baskısı altında kalarak özgür iradesiyle hareket edemeyeceği karine olarak kabul edilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4396 Esas ve 2025/3416 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra serbest irade ile verilmiş olması şarttır. Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen taahhütlerin geçerli olmayacağı yüksek mahkeme içtihadında açıkça ortaya konmuştur. Burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir ayrıntı mevcuttur. Sözleşme tarihi ile taahhüt tarihi farklı olsa bile fiili teslim tarihi ile taahhüt tarihi çakışıyorsa belge yine hükümsüz hale gelir.
Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2023/3249 Esas ve 2023/3586 Karar sayılı kararında somut olay incelenirken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi daha önce olsa dahi taşınmazın anahtar teslim tutanağı ile tahliye taahhütnamesinin aynı tarihi taşıması sebebiyle kiracının serbest iradesinin bulunmadığına ve taahhüdün geçersiz olduğuna hükmedilmiştir. Dolayısıyla taşınmazın anahtar tesliminin yapıldığı an ile taahhüdün imza tarihi arasındaki zaman dilimi hayati öneme sahiptir. Taahhütname mutlaka kiracının taşınmaza fiilen yerleşmesinden sonraki bir tarihi taşımalıdır.
Tahliye Taahhüdünün Yazılı Şekilde Düzenlenmesi Zorunluluğu
Kanun koyucu tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini adi yazılı şekil şartına bağlamıştır. Sözlü olarak verilen tahliye taahhütlerinin hukuken hiçbir bağlayıcılığı ve geçerliliği bulunmamaktadır. Şekil şartı bir ispat şartı değil doğrudan doğruya geçerlilik şartı niteliğindedir. Bu nedenle taraflar yüzlerce tanık dinletseler dahi sözlü bir tahliye vaadini mahkeme önünde geçerli kılamazlar.
Yazılı şekil koşulu bakımından belgenin mutlaka resmi şekilde yani noter huzurunda yapılması zorunlu değildir. Taraflar arasında adi yazılı olarak tanzim edilen bir belge de kanunun aradığı şartları taşıdığı müddetçe geçerlidir. Bununla birlikte adi yazılı taahhütnamelerde kiracının imza inkarında bulunması veya tarihe itiraz etmesi halinde ispat yükü kiraya verene geçmektedir. Bu durum icra takibini durdurmakta ve kiraya vereni aylar sürecek bir genel mahkeme davasına mecbur bırakmaktadır.
Noterlikçe re’sen tanzim edilen veya imzası tasdik edilen taahhütnameler ise sahteliği ispat edilene kadar kesin delil teşkil eder. Noter huzurunda yapılan işlemlerde kiracının imza inkarı ileri sürmesi fiilen mümkün olmamaktadır. Bu sebeple noter kanalıyla işlem yapılması ileride doğabilecek uzun yargılama süreçlerinin ve hak kayıplarının önüne geçen en güvenli yöntemdir. Uygulamada risk almak istemeyen mülk sahiplerinin noter tasdikli taahhütname yolunu seçmesi tavsiye edilmektedir.
Tahliye Tarihinin Açık ve Belirlenebilir Olması İlkesi
Geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek için belgede taşınmazın boşaltılacağı tarihin tereddüde yer vermeyecek biçimde açıkça gösterilmesi zorunludur. Belirli olmayan veya şarta bağlı bırakılan tahliye tarihleri taahhütnameyi hükümsüz kılar. Örneğin kiracının ev satın alacağı tarihte veya tayini çıktığında mecuru tahliye edeceğine yönelik ifadeler belirli bir takvim gününü işaret etmediğinden geçerlilik taşımaz.
Tahliye tarihinin gün ay ve yıl olarak açıkça yazılması gerekir. Belirsiz ifadeler içeren taahhütler icra müdürlükleri veya mahkemeler nezdinde infaz kabiliyeti taşımamaktadır. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında kira sözleşmesinde sürenin bitiş tarihi net olarak belli ise ve kiracı gönderdiği resmi bir bildirimde sözleşme bitiminde taşınmazı tahliye edeceğini kayıtsız şartsız bildirmişse bu durum da geçerli bir tahliye iradesi olarak değerlendirilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4396 Esas ve 2025/3416 Karar sayılı kararında kiracının avukatı aracılığıyla gönderdiği cevabi ihtarnamede sözleşmede belirlenen sürede taşınmazın tahliye edileceğinin bildirilmesi ve bu sürenin sözleşmedeki açık tarihten tereddütsüz anlaşılması halinde tahliye tarihinin belirli olduğu kabul edilmiştir. Ancak gereksiz ihtilafların ve yoruma dayalı dava süreçlerinin önüne geçmek adına taahhüt metninde somut tahliye gününün açıkça yazılması her zaman en sağlıklı yoldur.
Taahhüdün Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilci Tarafından İmzalanması
Tahliye taahhüdünü imzalama yetkisi kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya aittir. Kiracı olmayan bir yakının çocuğun ya da birlikte yaşayan bir akrabanın verdiği tahliye taahhüdü mülk sahibine tahliye hakkı bahşetmez. Kira sözleşmesinde taraf sıfatı bulunmayan kişilerin attığı imzalar kiracıyı hukuken bağlamayacağı gibi bu belgeye dayanılarak başlatılan takipler de iptal edilmektedir.
Birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkilerinde ise tahliye borcu bölünemez nitelikte olduğundan taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından birlikte imzalanması zorunludur. Kiracılardan yalnızca birinin imzaladığı taahhütnameye dayanılarak diğer kiracıların tahliyesi talep edilemez. Ortak kiracılardan birinin imzasının eksik olması tüm taahhütnameyi geçersiz hale getirir ve tahliye talebinin reddine yol açar.
Öte yandan kiracının bizzat imza atamadığı hallerde taahhüt yetkili bir temsilci vasıtasıyla da verilebilir. Uygulamada sıkça vekilin tahliye taahhüdü verebilmesi için vekaletnamede özel bir tahliye yetkisinin bulunması gerektiği iddia edilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4396 Esas ve 2025/3416 Karar sayılı ilamında bu konuyu açıklığa kavuşturmuş ve vekilin tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için genel temsil yetkisinin yeterli olduğunu özel bir yetkiye ihtiyaç duyulmadığını hükme bağlamıştır. Tüzel kişi kiracılarda ise taahhüdün şirketi münferiden veya müştereken temsile yetkili imza yetkilileri tarafından şirket kaşesi altına atılmış olması şarttır.
Boş Tahliye Taahhütnamesine Atılan İmzanın Hukuki Sonuçları
Kira uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konulardan biri de tanzim ve tahliye tarih kısımları boş bırakılarak imzalatılan ve sonradan kiraya veren tarafından doldurulan belgelerdir. Kiracılar genellikle tahliye taahhütnamesini evi kiralarken mecbur kaldıkları için boş olarak imzaladıklarını ve üzerindeki tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia etmektedir. Ancak Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları son derece katıdır ve kiracı aleyhine ağır sonuçlar doğurmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/13-619 Esas ve 2018/919 Karar sayılı emsal kararında vurgulandığı üzere kısmen veya tamamen boş bir belgeye imza atan kişi bu belgenin sonradan doldurulmasından doğacak tehlikeleri baştan kabul etmiş sayılır ve hukukun himayesinden yararlanamaz. Beyaza imza atan şahıs karşı tarafa belgeyi doldurma yetkisi vermiş kabul edilir. Dolayısıyla imzanın inkar edilmediği durumlarda belgenin sonradan tamamlanmış olması tek başına geçersizlik sebebi teşkil etmez.
Altı bin yüz sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca senede karşı senetle ispat kuralı geçerlidir. Bu nedenle kiracı boş olarak imzaladığı belgenin aralarındaki anlaşmaya aykırı şekilde sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını tanık beyanıyla kesinlikle ispatlayamaz. Kiracının bu iddiasını ancak aynı kuvvette yazılı bir belgeyle veya kesin delille kanıtlaması zorunludur. Yazılı delil sunamayan kiracının boş taahhütname savunması mahkemelerce reddedilmekte ve tahliye kararı verilmektedir. Dolayısıyla boş kağıda imza atmak kiracı açısından telafisi imkansız bir hukuki risk oluşturur.
Aile Konutu Kapsamında Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı hallerde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi hükümleriyle birlikte değerlendirilmek zorundadır. Kanun gereğince eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez ve konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Kira sözleşmesine baştan itibaren taraf olmayan eş kiraya verene yazılı bir bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelme hakkına sahiptir.
Bu noktada uygulamada uzun yıllar Bölge Adliye Mahkemeleri arasında ciddi görüş ayrılıkları yaşanmıştır. Kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesinden sonra diğer eşin aile konutu bildiriminde bulunması halinde taahhüdün akıbetinin ne olacağı sorusu Yargıtay tarafından kesin çözüme kavuşturulmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3374 Esas ve 2025/4997 Karar sayılı Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki içtihat uyuşmazlığının giderilmesi kararında çok önemli bir ilke benimsenmiştir.
Yüksek mahkeme söz konusu kararında kira sözleşmesinde taraf olmayan eşin sonradan yapacağı aile konutu bildiriminin kiracı eş tarafından bu bildirimden önceki bir tarihte kanuna uygun olarak verilmiş tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine hiçbir etkisinin bulunmadığına kesin olarak hükmetmiştir. Kararın gerekçesinde hukuki işlemlerin yapıldıkları andaki şartlara göre değerlendirileceği ve geriye etkili olarak kazanılmış hakların ortadan kaldırılamayacağı belirtilmiştir. Ancak taahhütname verilmeden önce aile konutu bildirimi yapılmışsa bu takdirde taahhütnamede her iki eşin imzasının bulunması geçerlilik şartı olarak aranacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibi Süreci
Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiği halde kiracı taşınmazı boşaltmamışsa kiraya verenin önünde kanunen iki farklı hukuki yol bulunmaktadır. Kiraya veren dilerse doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir dilerse İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Uygulamada icra takibi yolu dava yoluna kıyasla çok daha hızlı sonuç verdiği için sıklıkla tercih edilmektedir.
İcra takibi başlatıldığında icra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının bu tahliye emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren yedi gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Kiracı süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve on beş günlük tahliye süresinin dolmasıyla birlikte taşınmaz icra memurları marifetiyle tahliye edilir. Ancak kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse takip derhal durur. Bu durumda kiraya verenin elindeki belgenin niteliğine göre İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası veya Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir.
Doğrudan dava açma yolunda ise dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Mahkeme aşamasında tarafların delilleri toplanır ve taahhütnamenin sıhhati incelenir. Yargılama neticesinde tahliye kararı verildiğinde bu karar icraya konularak taşınmazın boşaltılması sağlanır.
Bir Aylık Hak Düşürücü Süre ve İhtarla Sürenin Korunması
Tahliye taahhütnamesine dayalı işlemlerde zamanlama unsuru davanın esası kadar önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren başlayarak mutlaka bir ay içinde icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmak zorundadır. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup mahkeme veya icra müdürü tarafından kendiliğinden gözetilir. Sürenin bir gün dahi geçirilmesi halinde taahhütnameye dayalı tahliye hakkı tamamen düşer.
Sürenin korunması noktasında mevzuatımız kiraya verene önemli bir kolaylık sağlamıştır. Kiraya veren bir aylık yasal süre içinde doğrudan icra veya dava yoluna gitmek yerine kiracıya yazılı bir ihtarname tebliğ ederek tahliye iradesini bildirirse dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır. Bu durum dava hazırlıklarının yapılması veya kiracı ile sulh müzakerelerinin yürütülmesi adına kiraya verene ciddi bir zaman kazandırır.
Ancak bu ihtarnamenin de mutlaka taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde kiracıya fiilen tebliğ edilmiş olması şarttır. İhtarnamenin noterden keşide edilmiş olması yeterli görülmemekte muhatabın eline ulaşma tarihi esas alınmaktadır. Tebligatın zamanında yapılamaması veya tebliğ şerhindeki usulsüzlükler koca bir kira yılının kaybedilmesine ve telafisi imkansız zararlara yol açmaktadır. Bu nedenle tebligat aşamasının titizlikle takibi şarttır.
Tahliye Davasında ve İcra Takibinde İtiraz Halleri ile İtirazın İptali
Kiracının icra takibine karşı yapacağı itirazlar sürecin seyrini tamamen değiştirmektedir. Kiracı tahliye taahhütnamesindeki imzayı inkar ederse veya taahhüt metninin sonradan tahrif edildiğini ileri sürerse takibin durması söz konusu olur. Eğer taahhütname noter huzurunda düzenlenmemişse yani adi yazılı ise İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili bir mahkeme olduğundan imza incelemesi yapamaz ve kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre itirazın iptali davası açmak zorunda kalır.
Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecek itirazın iptali ve tahliye davasında ispat kuralları çok sıkı işletilir. Kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia etmişse mahkemece tarafların resmi kurumlardaki imza örnekleri toplanarak Adli Tıp Kurumu veya bağımsız grafoloji uzmanları aracılığıyla bilirkişi incelemesi yaptırılır. İmzanın kiracının eli ürünü olduğu tespit edilirse mahkemece itirazın iptaline ve taşınmazın tahliyesine karar verilir.
Haksız itirazda bulunan kiracı aleyhine ayrıca yargılama giderleri ve karşı vekalet ücreti yükletilir. Ancak davanın açılması bilirkişi raporunun alınması ve kararın kesinleşmesi uzun bir zaman almaktadır. Sürecin gereksiz yere uzamaması için ilk baştan itibaren doğru hukuki adımların atılması zorunludur. Yanlış mahkemede dava açılması veya yanlış yola başvurulması mülk sahibine aylar hatta yıllar kaybettirebilir.
Kiracının Tahliye Taahhütnamesine Karşı İleri Sürebileceği Savunmalar
Tahliye baskısı altındaki kiracının hukuken başvurabileceği çeşitli savunma mekanizmaları bulunmaktadır. Kiracı öncelikle taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmazın fiilen tesliminden önce imzalatıldığını ispatlayarak belgenin geçersizliğini savunabilir. Taşınmaza giriş tarihi abonelik kayıtları veya teslim tutanakları ile ispatlandığında kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınan taahhütler mahkemece hükümsüz sayılmaktadır.
Bir diğer savunma aracı irade fesadı halleridir. Kiracı taahhütnameyi hata hile veya korkutma altında imzaladığını iddia edebilir. Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre korkutma veya hileye maruz kalan taraf bu durumun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmek zorundadır. Bu bir yıllık hak düşürücü süre içinde bildirim yapılmamışsa taahhütname geçerli hale gelir. Dolayısıyla kiracının da bu yasal sürelere azami dikkat göstermesi gerekir.
Ayrıca kiracı kira bedellerinin düzenli ödendiğini ve mülk sahibinin tahliye tarihinden sonra kira ilişkisini devam ettirme iradesi gösterdiğini ileri sürebilir. Eğer tahliye tarihinin üzerinden bir aydan fazla zaman geçmiş ve kiraya veren hiçbir yasal yola başvurmadan yeni dönem kiralarını ihtirazi kayıtsız tahsil etmişse zımni bir yenilemenin varlığı tartışma konusu yapılabilmektedir. Her somut olayın özellikleri bu savunmaların başarısını doğrudan etkiler.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılmak zorunda mıdır?
Hayır kanunen adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik için yeterlidir. Ancak noterden yapılan taahhütnameler imza ve tarih inkarını peşinen engellediği için ispat kolaylığı sağlar ve tahliye sürecini hızlandırır.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütname geçerli midir?
Kesinlikle geçersizdir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre kiracının müzayaka halinde yani baskı altında olduğu kabul edildiğinden kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmazın tesliminden önce alınan taahhütler hukuken hükümsüzdür.
Boş tahliye taahhütnamesine imza atan kiracı tahliyeyi engelleyebilir mi?
Kiracının boş kağıda imza atarak doğacak sonuçlara katlandığı kabul edilir. Anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası senede karşı senet kuralı gereğince yalnızca yazılı bir delille ispatlanabilir tanık dinletilemez. Yazılı delil sunulamadığı takdirde tahliye engellenemez.
Tahliye taahhüdünü icraya koyma süresi ne kadardır?
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren tam bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve sürenin kaçırılması hakkın tamamen kaybına neden olur.
Kiracı eşin verdiği taahhütnameye karşı diğer eş aile konutu itirazında bulunabilir mi?
Eğer diğer eş taahhütname verilmeden önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmemişse sonradan yapacağı aile konutu bildirimi daha önce verilmiş olan geçerli taahhütnameyi geçersiz hale getirmez.
Taahhütnamedeki imzanın inkar edilmesi halinde ne yapılır?
Kiracı imzayı inkar ederse icra takibi durur. Kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açarak imzanın kiracıya ait olduğunu kriminal bilirkişi incelemesiyle ispatlamak durumundadır.
Tahliye taahhütnamesi her yıl yenilenmek zorunda mıdır?
Hayır ancak taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi geldiğinde işlem yapılmazsa belge geçerliliğini yitirir. Taraflar uzayan kira dönemlerinde yeni tahliye tarihleri içeren yeni taahhütnameler imzalayabilirler.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Sonuç
Görüldüğü üzere kira ilişkilerinde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları yalnızca kanun maddelerinin bilinmesiyle sınırlı kalmayan son derece teknik detaylar ve güncel Yargıtay içtihatları barındıran karmaşık bir alandır. Taşınmazın fiili teslim tarihinin tespiti belgenin tanzim biçimi aile konutu bildirimlerinin hukuki zamanlaması ve bir aylık hak düşürücü sürelerin titizlikle işletilmesi sürecin kaderini belirler. Uygulamada yapılacak en ufak bir usul hatası veya hatalı tebligat işlemi tahliye sürecinin koca bir yıl ertelenmesine ve tarafların çok ağır maddi zararlara uğramasına sebebiyet vermektedir.
Bu doğrultuda taşınmaz hukuku alanında uzman bir Avukat İstanbul genelinde faaliyet gösteren hukuk büroları vasıtasıyla süreci başından sonuna kadar takip etmek telafisi güç hak kayıplarını engellemenin en doğru yoludur. Hak kaybına uğramamak icra takibi ve itiraz süreçlerini yasal süreler içinde eksiksiz yönetmek adına deneyimli bir Avukat İstanbul desteği almak uyuşmazlığın hızlı ve lehe çözülmesini temin edecektir.