Toplu yapılaşmanın ve site hayatının modern şehir yaşamının vazgeçilmez bir parçası haline gelmesiyle birlikte kat malikleri ile site yönetimleri arasındaki hukuki uyuşmazlıklar da çeşitlenerek artmaktadır. Bu uyuşmazlıkların en can yakıcı ve temel hakları en derinden etkileyen boyutu aidat veya ortak gider borçlarının tahsili sürecinde yönetimin başvurduğu hukuk dışı yaptırımlardır. Özellikle kış aylarında ısınma ve hijyen ihtiyacının zirve yaptığı dönemlerde mağduriyet yaşayan binlerce site sakini tarafından Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusu endişeyle sorulmaktadır. Bu kapsamlı rapor konuyu sadece Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değil Türk Ceza Kanunu Borçlar Hukuku Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi bağlamında derinlemesine analiz ederek hak arayışında olanlar için yol gösterici bir rehber niteliğindedir.
Site Yönetimlerinin Hukuki Doğası ve Yetki Sınırları
Site yönetimlerinin yetkilerini ve bu yetkilerin sınırlarını anlamak yaşanan mağduriyetin hukuki boyutunu kavramak adına atılacak ilk adımdır. Hukuk sistemimizde site yönetimleri tüzel kişiliği bulunmayan ancak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre oluşturulan kat malikleri kurulunun iradesini yansıtan icra organlarıdır. Yönetimlerin temel varlık sebebi kat maliklerinin huzurunu sağlamak ve ortak yaşamı kolaylaştırmaktır. Ancak uygulamada ekonomik krizlerin etkisiyle artan aidat borçlarını tahsil etmekte zorlanan yönetimlerin hukuk devletinin sınırlarını aşarak kendilerini yargı makamı yerine koydukları görülmektedir.
Yönetim planları sitenin anayasası olarak kabul edilse de bu planların kanunlara aykırı hükümler içermesi hukuken mümkün değildir. Birçok site yönetim planında borcunu ödemeyen kat malikinin hizmetlerden yararlandırılmayacağı yönünde maddeler yer alabilmektedir. Ancak hukuk hiyerarşisinde kanunlar sözleşmelerden ve yönetim planlarından üstündür. Hukuken Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi konusu tartışılırken yönetim planında buna izin veren bir madde olsa dahi bu hükmün Türk Ceza Kanunu karşısında geçersiz olduğu unutulmamalıdır. Hiçbir sözleşme veya yönetim planı maddesi bireyin en temel anayasal haklarından biri olan barınma ve sağlıklı yaşam hakkını ihlal edecek şekilde yorumlanamaz.
İhkakı Hak Yasağı ve Hukuk Devleti İlkesi
Modern hukuk sistemlerinin en temel yapı taşlarından biri devletin cebri icra yani zor kullanma yetkisini tekelinde bulundurmasıdır. Hukukumuzda İhkakı Hak yani bir kimsenin hakkını kendi gücüyle zorla almaya çalışması kesinlikle yasaklanmıştır. Bir site yönetimi aidat alacağı ne kadar kesin ve büyük olursa olsun bu alacağı tahsil etmek için borçlunun yaşamını çekilmez hale getirecek fiili müdahalelerde bulunamaz. Alacağın tahsili için devletin belirlediği yasal yollar olan icra takibi ve dava süreçleri mevcuttur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatları alacaklı tarafın alacağına kavuşmak için borçluya zarar verici eylemlerde bulunmasını haksız fiil olarak nitelendirmekte ve bu tür davranışların tazminat sorumluluğu doğurduğunu belirtmektedir. Borçlunun borcunu ödememesi bir hukuk ihlali olsa da bu durum yönetime suç işleme özgürlüğü vermez. İki yanlışın bir doğru etmeyeceği ilkesinden hareketle borçlunun temerrüdü yönetimin Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi yanılgısına düşerek kişilerin huzurunu bozma hakkını doğurmaz.
Türk Ceza Kanunu Işığında Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi
Aidat borcu gerekçesiyle sıcak suyun kesilmesi sadece bir özel hukuk uyuşmazlığı veya tazminat konusu değil aynı zamanda failleri hapis cezası ile karşı karşıya bırakan ciddi bir suçtur. Türk Ceza Kanunu bireylerin huzurunu sağlığını ve mülkiyet haklarını koruma altına almış ve bu haklara yönelik saldırıları cezai yaptırıma bağlamıştır. Bu bağlamda yöneticilerin ve bu talimatı uygulayan personelin birden fazla suç tipiyle yargılanabileceği görülmektedir.
Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma Suçu
Türk Ceza Kanunu 123. maddesi sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla hukuka aykırı davranışta bulunulmasını suç olarak tanımlamaktadır. Site yönetiminin aidat borcunu tahsil etmek amacıyla sıcak suyu kesmesi borçlunun ve ailesinin yaşam kalitesini düşüren evdeki hijyen koşullarını ortadan kaldıran ve psikolojik baskı yaratan bir eylemdir. Yargıtay kararlarında suyun kesilmesi eyleminin borç ödenene kadar devam etmesi suçun unsuru olan ısrar şartının gerçekleştiği şeklinde yorumlanmaktadır.
Bu suç tipinde korunan hukuki yarar kişinin ruhsal sükûneti ve özgür iradesiyle yaşamını sürdürme hakkıdır. Cezai yaptırımları Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi konusunun en önemli caydırıcı unsurlarından biridir. Özellikle kış aylarında veya evde küçük çocuk yaşlı ya da hasta bulunması durumunda bu eylemin yarattığı huzursuzluk çok daha vahim boyutlara ulaşmaktadır. Mağdurun şikayeti üzerine başlatılacak soruşturmada talimatı veren yönetici ve vanayı kapatan görevli üç aydan bir yıla kadar hapis cezası istemiyle yargılanabilirler.
Hakkı Olmayan Yere Tecavüz ve Su Mecrasını Değiştirme Suçu
Türk Ceza Kanunu 154. maddesi mülkiyet hakkına yönelik saldırıları düzenlemekte olup maddenin 3. fıkrası özellikle su kullanımıyla ilgili ihlallere değinmektedir. Kanun metninde kamuya veya özel kişilere ait suların mecrasını değiştiren kimse hakkında hapis cezası uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Site içerisindeki sıcak su tesisatı kat malikinin mülkiyetinde olan veya ortak kullanım alanı sayılan bir tesisattır.
Yönetimin vanayı kapatmak sayacı sökmek kör tapa takmak veya mühürlemek suretiyle sıcak suyun daireye ulaşmasını engellemesi teknik ve hukuki anlamda suyun mecrasını değiştirmek kapsamına girmektedir. Bu eylem kat malikinin mülkiyet hakkının gasp edilmesi niteliğindedir. TCK 154 kapsamında yürütülen yargılamalar faillerin altı aydan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılması sonucunu doğurabilmekte olup bu durum yöneticiler için çok ciddi bir risk oluşturmaktadır.
Tazminat Hukuku ve Haksız Fiil Sorumluluğu
Cezai sorumluluğun yanı sıra sıcak suyun kesilmesi eylemi Borçlar Hukuku anlamında bir haksız fiil teşkil eder ve yönetimin tazminat ödeme yükümlülüğünü doğurur. Mağdur kat maliki veya kiracı sıcak suyun kesilmesi nedeniyle uğradığı maddi ve manevi zararların tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ortaya çıkan bu tazminat yükümlülüğü Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusuna hukuk sisteminin verdiği en net ve sert cevaptır.
Maddi tazminat talepleri kapsamında mağdurun sıcak su hizmetinden yararlanamadığı süre boyunca yapmak zorunda kaldığı alternatif harcamalar yer alır. Örneğin banyo yapabilmek için hamama veya otele gidilmesi su ısıtmak için elektrikli ısıtıcılar kullanılarak artan elektrik faturası bedelleri hijyen eksikliği nedeniyle ortaya çıkan hastalıkların tedavi masrafları maddi zarar kalemleri olarak talep edilebilir.
Manevi tazminat ise kişinin yaşadığı elem ızdırap ve kişilik haklarına yapılan saldırının karşılığıdır. İnsanın en mahrem alanı olan evinde temizlenme ve ısınma gibi biyolojik ihtiyaçlarını karşılayamaz hale getirilmesi insan onuruyla bağdaşmayan bir muameledir. Yargıtay haksız eylemler nedeniyle kişilik haklarının zedelenmesi durumunda mağdurun duyduğu manevi acının hafifletilmesi amacıyla uygun bir manevi tazminata hükmedilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Kiracılar ve Ev Sahibi İlişkisinde Sıcak Su Krizi
Sıcak su kesintisi vakalarında en sık karşılaşılan ve hukuki açıdan en karmaşık durumlardan biri borcun kaynağının ve muhatabının belirlenmesi sorunudur. Genellikle kiracılar aidat borcunu ödemedikleri gerekçesiyle bu yaptırımla karşılaşmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesi uyarınca kat maliki ile kiracı ortak gider borcundan müteselsilen yani birlikte sorumludur.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlı olmasıdır. Kiracılar sıklıkla Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi endişesiyle yaşasalar da yönetimin böyle bir hakkı yoktur. Kiracının aidat borcunu ödememesi ev sahibi açısından Türk Borçlar Kanunu 315. maddesi uyarınca haklı bir tahliye sebebidir. Ev sahibi kiracıya otuz gün süre vererek borcunu ödemesini ihtar edebilir ve ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilir.
Yönetimin yasal tahliye yollarını kullanmak yerine kiracının suyunu kesmesi kiracının kullanım hakkına haksız bir müdahaledir. Bu durumda kiracı aynen kat maliki gibi savcılığa suç duyurusunda bulunabilir Sulh Hukuk Mahkemesi’nden hakimin müdahalesini isteyebilir ve tazminat davası açabilir.
Yasal Tahsilat Yöntemleri ve Yönetimin İzlemesi Gereken Yol
Hukuk düzeni site yönetimlerini alacaklarını tahsil etme konusunda çaresiz bırakmamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu aidatların düzenli toplanabilmesi için yönetime çok güçlü yasal yetkiler tanımıştır. Dolayısıyla yöneticilerin Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi yanılgısına kapılmadan hukuki yolları izlemesi gerekmektedir. Yönetimin başvurması gereken meşru ve yasal yollar şunlardır
İlk ve en etkili yol İcra Takibidir. Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracı aleyhine yönetimin doğrudan ilamsız icra takibi başlatabileceğini düzenler. Aidat borçları mahkeme kararına gerek olmaksızın işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararına dayanılarak icraya konulabilir. Kanun koyucu aidat ödemelerini teşvik etmek amacıyla geciken aidat borçlarına aylık yüzde beş gibi çok yüksek bir gecikme tazminatı uygulanmasını hükme bağlamıştır.
İkinci önemli güvence Kanuni İpotek hakkıdır. İcra takibine rağmen borcun tahsil edilememesi durumunda yönetici veya diğer kat malikleri borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine mahkeme kararı ile ipotek tescil ettirebilirler. Bu hak alacağın gayrimenkulün değeri ile güvence altına alınmasını sağlar.
Hukuki Mücadele ve Başvuru Süreçleri
Sıcak suyu kesilen veya kesilme tehdidi altında olan bir site sakininin izlemesi gereken hukuki yol haritası mağduriyetin en kısa sürede giderilmesini ve sorumluların cezalandırılmasını hedeflemelidir. Vatandaşlar Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi konusunu yargıya taşıyarak haklarını etkili bir şekilde arayabilirler.
Sürecin ilk adımı durumun tespiti ve ihtardır. Site yönetimine noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname ile yapılan işlemin Türk Ceza Kanunu kapsamında suç olduğu suyun derhal açılmaması halinde savcılığa suç duyurusunda bulunulacağı bildirilmelidir. Bu ihtarname ileride açılacak davalarda yönetimin kötü niyetli olduğunun ispatı açısından kritik bir delil niteliğindedir.
İkinci ve en hızlı sonuç veren adım Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesi Hakimin Müdahalesi adı verilen özel bir dava türü düzenlemiştir. Mağdur bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yöneticinin hukuka aykırı eyleminin sonlandırılmasını talep edebilir. Mahkeme yönetimin işleminin kanuna aykırı olduğunu tespit ederse suyun açılmasına karar verir.
Üçüncü adım ceza soruşturmasının başlatılmasıdır. Mağdur elindeki delillerle Cumhuriyet Başsavcılığı’na başvurarak TCK 123 ve TCK 154 maddeleri uyarınca yönetici hakkında şikayetçi olmalıdır. Savcılık tarafından başlatılacak soruşturma yöneticiler üzerinde büyük bir caydırıcılık yaratacaktır.
Hukuki Analiz Tablosu
Aşağıdaki tablo sıcak su kesme eyleminin farklı hukuki disiplinler açısından nasıl değerlendirildiğini özetlemektedir.
| Hukuki Alan | İlgili Kanun Maddesi | Eylemin Niteliği | Yaptırım / Sonuç |
| Ceza Hukuku | TCK Madde 123 | Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma | 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası |
| Ceza Hukuku | TCK Madde 154 | Hakkı Olmayan Yere Tecavüz | 6 aydan 3 yıla kadar hapis cezası |
| Borçlar Hukuku | TBK Madde 49 | Haksız Fiil | Maddi ve Manevi Tazminat yükümlülüğü |
| Kat Mülkiyeti | KMK Madde 33 | Hakimin Müdahalesi | Mahkeme kararıyla suyun açılması |
Sonuç
Yapılan derinlemesine hukuki analiz mevzuat incelemeleri ve yargı içtihatları neticesinde netice itibariyle Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusunun yanıtı kesinlikle hayırdır. Aidat borcu veya başka bir mali uyuşmazlık site yönetimine orada yaşayan insanların temel yaşam kaynaklarını kesme yetkisi vermez. Bu tür eylemler hukuk devletinin temel prensibi olan ihkakı hak yasağının en kaba ihlali olup hem cezai hem de hukuki sorumluluk doğurur.
Yönetimlerin görevi site sakinlerinin huzurunu sağlamaktır borç tahsili uğruna huzuru bozmak yöneticilik sıfatıyla bağdaşmaz. Alacaklı yönetimler kanunun kendilerine tanıdığı icra ipotek ve dava yollarını kullanmalıdır. Diğer yandan bu tür bir haksızlığa maruz kalan kat malikleri veya kiracıların sessiz kalmayarak yasal haklarını sonuna kadar kullanmaları keyfi uygulamaların önüne geçilmesi açısından toplumsal bir önem taşımaktadır.
Eğer siz de site yönetiminizin hukuk tanımaz uygulamalarıyla karşı karşıyaysanız sıcak suyunuz kesildiyse haklarınızı korumak için Avukat İstanbul arayışınızda profesyonel bir destek almanız elzemdir. Sürecin ceza davası tazminat davası ve sulh hukuk mahkemesi tedbir talepleri gibi çok yönlü yapısı uzmanlık gerektirmektedir. Hukuk haklının en güçlü sığınağıdır ve Avukat İstanbul bölgesindeki uzmanlar ile yola çıkmak mağduriyetinizin giderilmesindeki en büyük adım olacaktır.
Sık Sorulan Sorular SSS
Genel Kurul Kararı İle Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi?
Hayır kesemez. Genel kurul kararları veya yönetim planı hükümleri kanuna aykırı olamaz. Türk Ceza Kanunu’na göre suç teşkil eden bir eylem çoğunluk kararıyla hukuka uygun hale getirilemez. Böyle bir karar alındıysa bile hükümsüzdür ve uygulayan yönetici suç işlemiş olur.
Suyum kesildiğinde kendi imkanlarımla vanayı açabilir miyim?
Suyunuz haksız yere kesildiyse vanayı açmanız bir hakkın kullanılmasıdır. Ancak bu sırada kilidi kırmak veya mühre zarar vermek gibi eylemlerden kaçınmalısınız. Mühür bozma ayrı bir suç oluşturabilir. En doğrusu polis nezaretinde tutanak tutturmak veya mahkemeden tedbir kararı almaktır.
Site yönetimi sıcak su sayacımı söküp götürebilir mi?
Kesinlikle hayır. Sayaç kat malikinin mülkiyetindedir veya binanın ortak tesisatının bir parçasıdır. Yönetimin sayacı sökmesi Hırsızlık veya Mala Zarar Verme suçlarını gündeme getirebilir. Ayrıca TCK 154 kapsamında su mecrasını değiştirmek suçunu oluşturur.
Kiracıyım aidat borcum yüzünden ev sahibi beni evden atabilir mi?
Kiracının aidat ve yan giderleri ödememesi Türk Borçlar Kanunu’na göre haklı tahliye sebebidir. Ev sahibi size noterden 30 gün süreli bir ödeme ihtarı gönderir ve bu süre içinde ödemezseniz tahliye davası açabilir. Ancak bu süreç mahkeme kanalıyla olur yönetim sizi zorla evden çıkaramaz.
Manevi tazminat davasında ne kadar para alabilirim?
Manevi tazminat miktarı olayın oluş şekline mağduriyetin süresine ailenin durumuna ve yönetimin tutumuna göre hakim tarafından belirlenir. Amacı zenginleşme sağlamak değil çekilen acıyı telafi etmektir.
Savcılığa şikayet dilekçesini kendim yazabilir miyim?
Evet yazabilirsiniz. Ancak dilekçede suçun unsurlarının doğru anlatılması ve delillerin eksiksiz sunulması soruşturmanın seyri için çok önemlidir. Bu nedenle bir avukat yardımıyla hazırlanması tavsiye edilir.